产业投资信托的好康

Mid Valley ,Pavilion及Sunway的不可告人秘密!

2018年11月19日
by 潮man主编

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Mid Valley,Pavilion 及 Sunway不可告人的秘密!

不论你是否喜欢逛街,只要是大马人,肯定会对这三家购物商场不陌生。

贵为大马出租率100%的5大商场(另外两家为KLCC及One Utama),所有店面都是黄金地段。相隔几个月不见,可能就换了一些店面,这意味着它们吸引强势吸引人潮,租金就算起得再高,还是有不少商家愿意咬牙捧着钱进驻。

话说,相信很多人也曾经在这些商场内败家过,而你肯定也会不甘心,眼睁睁就这样看着钱白白花出去吧?

什么?难道有个办法可以报仇,将每笔消费金额给赚回来?

嘿嘿,没错。前提是只要你懂得投资在对的产业信托,那你就相等于是这些高级购物中心的包租公,每年都可赚取股息当作回酬哦!


三大产业投资信托比一比

1.IGB Reit

主要产业:Midvalley Megamall和The Gardens Mall

产业特点:以零售业为核心收入的产托。主要在巴生河流域。

过去3年的总收入,有78%左右来自租金,大约9%来自于停车场收入。剩下的13%左右则是来自广告以及其他收入。

产托公司

IGB REIT

平均租金(每平方尺,每个月)

RM15左右


优点:过去3年都保持几乎100%的出租率。这数据也直接说明该产业地点的受欢迎程度。

出租率

2015

2016

2017

Midvalley Megamall

99.90

99.90

99.90

The Gardens Mall

98.00

99.70

98.00

数据来源:公司年报


而且它也同时兼顾大众和高端消费市场,Midvalley Megamall和The Gardens Mall的总收入比例是7比3。

缺点:净出租面积增长缓慢。


2.Sunway Reit

主要产业:Sunway Pyramid Shopping 和 Sunway Resort Hotel

产业特点:遍布零售业丶酒店丶办公楼以及医院。在槟城丶霹雳和雪隆一带皆有产业。

过去3个财政年,零售业大约占了总收入75%丶13%左右来自于酒店业丶而办公楼则贡献了6%-7%,剩下的4%左右则是医院的收入。

产托公司

Sunway REIT (只算零售业)

平均租金(每平方尺,每个月)

RM11 左右


优点:产业多元,对零售业收入的依赖相对比较低。

出租率%

FY2015

FY2016

FY2017

零售业

95.10

95.20

96.50

酒店业

62.20

66.70

72.90

办公楼

65.90

52.60

58.20

其他

无数据

70.30

70.30

数据来源:公司年报


过去3个财政年的出租率,零售业最为亮丽,维持在95%或以上。相比之下,酒店业和办公楼的出租率则比较低,介于53%-73%之间。

缺点:产业出租率参差不齐。


3.Pavilion Reit

主要产业:Pavilion KL Mall & Tower及Intermark Mall

产业特点:涵盖零售业和办公楼,不过以零售业为主。主要在巴生河流域。

过去3年,零售业占据总收入的97%左右,办公楼只贡献了区区2%-3%。 

和IGB REIT以及Sunway REIT相比,Pavilion REIT每平方尺的租金就已经是领先一大截,凸显其明显的地点优势。

产托公司

Pavilion REIT

平均租金(每平方尺,每个月)

RM20 左右


优点:主要产业坐落KL黄金地带,出租率非常高,而且产业增值的潜能大。

出租率%

2015

2016

2017

Pavilion KL Mall

98.50

95.80

98.90

Intermark Mall

无数据

76.50

90.00

DA MEN Mall

无数据

87.00

86.30

Pavilion Tower

98.00

94.00

98.50

数据来源:公司年报


缺点:净产业收入率较低。


后记

值得注意的是,和另外两家产托公司比较,Pavilion REIT的产业营运成本也比较高,因此净产业收入率是3家产托中最低的。

产托公司

IGB REIT

Sunway REIT

Pavilion REIT

Net Property Income %

71%

74%

66%


除了前面所提到的几个KPI,投资产托公司前还有一些小细节需要注意。

1. 搞清楚产托公司的产业有哪些。许多产托公司管理超过一间以上的产业,因此请搞清楚自己的到底是要做哪些产业的包租公/包租婆。即使是同一个品牌的产业,也未必会让同一家产托公司管理。例如:Sunway Velocity就不在Sunway REIT的产业里

2. 留意利息的动向。利息除了会影响产托公司的借贷成本,也会影响产托公司的估值。要是银行的FD利息比产托公司的股息差不多,或者更有吸引力,那么产托公司的估值往往会下滑。

3. 多实地考察。正所谓读万卷书,不如行万里路。做再多的功课和调查,还不如自己亲自去实地考察,看看地点是否适中丶人潮多寡丶商店类型是否多元且具备吸引力,这些都会让你更了解该产托公司的前景。而且在自己有份当包租公的商场购物,会有种国王微服出巡的感觉呢.


《全家私房钱》简介

一个结合理财与投资知识的轻松财经节目。透过钱家四口的互动,深入浅出地传递各种好玩的理财投资贴士。

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