产业投资信托的好康
Mid Valley，Pavilion 及 Sunway不可告人的秘密！
不论你是否喜欢逛街，只要是大马人，肯定会对这三家购物商场不陌生。
贵为大马出租率100%的5大商场（另外两家为KLCC及One Utama），所有店面都是黄金地段。相隔几个月不见，可能就换了一些店面，这意味着它们吸引强势吸引人潮，租金就算起得再高，还是有不少商家愿意咬牙捧着钱进驻。
话说，相信很多人也曾经在这些商场内败家过，而你肯定也会不甘心，眼睁睁就这样看着钱白白花出去吧？
什么？难道有个办法可以报仇，将每笔消费金额给赚回来？
嘿嘿，没错。前提是只要你懂得投资在对的产业信托，那你就相等于是这些高级购物中心的包租公，每年都可赚取股息当作回酬哦！
三大产业投资信托比一比
1.IGB Reit
主要产业：Midvalley Megamall和The Gardens Mall
产业特点：以零售业为核心收入的产托。主要在巴生河流域。
过去3年的总收入，有78%左右来自租金，大约9%来自于停车场收入。剩下的13%左右则是来自广告以及其他收入。
产托公司 | IGB REIT |
平均租金（每平方尺，每个月） | RM15左右 |
优点：过去3年都保持几乎100%的出租率。这数据也直接说明该产业地点的受欢迎程度。
出租率 | 2015 | 2016 | 2017 |
Midvalley Megamall | 99.90 | 99.90 | 99.90 |
The Gardens Mall | 98.00 | 99.70 | 98.00 |
数据来源：公司年报
而且它也同时兼顾大众和高端消费市场，Midvalley Megamall和The Gardens Mall的总收入比例是7比3。
缺点：净出租面积增长缓慢。
2.Sunway Reit
主要产业：Sunway Pyramid Shopping 和 Sunway Resort Hotel
产业特点：遍布零售业丶酒店丶办公楼以及医院。在槟城丶霹雳和雪隆一带皆有产业。
过去3个财政年，零售业大约占了总收入75%丶13%左右来自于酒店业丶而办公楼则贡献了6%-7%，剩下的4%左右则是医院的收入。
产托公司 | Sunway REIT (只算零售业) |
平均租金（每平方尺，每个月） | RM11 左右 |
优点：产业多元，对零售业收入的依赖相对比较低。
出租率% | FY2015 | FY2016 | FY2017 |
零售业 | 95.10 | 95.20 | 96.50 |
酒店业 | 62.20 | 66.70 | 72.90 |
办公楼 | 65.90 | 52.60 | 58.20 |
其他 | 无数据 | 70.30 | 70.30 |
数据来源：公司年报
过去3个财政年的出租率，零售业最为亮丽，维持在95%或以上。相比之下，酒店业和办公楼的出租率则比较低，介于53%-73%之间。
缺点：产业出租率参差不齐。
3.Pavilion Reit
主要产业：Pavilion KL Mall & Tower及Intermark Mall
产业特点：涵盖零售业和办公楼，不过以零售业为主。主要在巴生河流域。
过去3年，零售业占据总收入的97%左右，办公楼只贡献了区区2%-3%。
和IGB REIT以及Sunway REIT相比，Pavilion REIT每平方尺的租金就已经是领先一大截，凸显其明显的地点优势。
产托公司 | Pavilion REIT |
平均租金（每平方尺，每个月） | RM20 左右 |
优点：主要产业坐落KL黄金地带，出租率非常高，而且产业增值的潜能大。
出租率% | 2015 | 2016 | 2017 |
Pavilion KL Mall | 98.50 | 95.80 | 98.90 |
Intermark Mall | 无数据 | 76.50 | 90.00 |
DA MEN Mall | 无数据 | 87.00 | 86.30 |
Pavilion Tower | 98.00 | 94.00 | 98.50 |
数据来源：公司年报
缺点：净产业收入率较低。
后记
值得注意的是，和另外两家产托公司比较，Pavilion REIT的产业营运成本也比较高，因此净产业收入率是3家产托中最低的。
产托公司 | IGB REIT | Sunway REIT | Pavilion REIT |
Net Property Income % | 71% | 74% | 66% |
除了前面所提到的几个KPI，投资产托公司前还有一些小细节需要注意。
1. 搞清楚产托公司的产业有哪些。许多产托公司管理超过一间以上的产业，因此请搞清楚自己的到底是要做哪些产业的包租公/包租婆。即使是同一个品牌的产业，也未必会让同一家产托公司管理。例如：Sunway Velocity就不在Sunway REIT的产业里。
2. 留意利息的动向。利息除了会影响产托公司的借贷成本，也会影响产托公司的估值。要是银行的FD利息比产托公司的股息差不多，或者更有吸引力，那么产托公司的估值往往会下滑。
3. 多实地考察。正所谓读万卷书，不如行万里路。做再多的功课和调查，还不如自己亲自去实地考察，看看地点是否适中丶人潮多寡丶商店类型是否多元且具备吸引力，这些都会让你更了解该产托公司的前景。而且在自己有份当包租公的商场购物，会有种国王微服出巡的感觉呢.
