节省房贷利息的另种“方法”?

《钱家信箱》不要再被骗了

2020年1月2日
by 喊穷小编

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读者来函

各位大神,你们好。 

最近有一家XX公司介绍说有一套方法可以节省房贷利息,在这之前我明白每个月还多点就可以早点供完贷款,不过他们却说自己背后有银行职员团队可以帮忙“申请”更低利息的房屋贷款,而且还是我们个人去申请的话是一定拿不到的。

想请问这样的信息是不是真的?因为他们说如果有兴趣的话,是需要支付他们一笔setup费用。谢谢!

疑惑的有壳蜗牛

钱家信箱 

蜗牛你好!

首先,你必须明白贷款是一道数学题,而只有两个数学逻辑可以节省房贷利息,那就是——借少一点钱,或者利息低一点——没有其他的神秘“后门”。

借少一点钱有几种做法:给更多首期、用EPF的钱偿一部分的贷款余额(outstanding loan)、或者使用flexi或者semi-flexi的房贷配套,然后每个月偿还更多的供款。至于动用EPF值不值得则是另一个话题了。

至于要利息低一点,只有三个可能:银行调低利率、重新融资(refinance)、或者你的信用记录超级美,申请房贷时银行给你更低的利率。

因此,你所接触的XX公司,估计也只能从【帮助你向银行争取更低利率】着手。

这么一来,我就有必要向你解释银行如何审批你的房贷申请,以及如何判断要征收你多少利率。

首先,银行会先看你能不能满足最基本的条件,例如:

  • DSR(debt-service-ratio)是不是已经接近70%?不同银行会有不同的审批标准,不过70%是一个常见的条件。DSR越低,意味着你可以借得比较多。
  • 可支配收入(net disposable income)是多少?银行会计算你原有的供款(车贷,信用卡,PTPTN等等)来算你每个月省下多少钱可以花。银行也不希望借钱给你之后,你没有办法吃饭,结果就赖账。
  • 你的个人资料,如年龄、性别、婚姻状态、职业等等因素。银行会根据内部的数据分析,什么行业,或者什么年龄层对债务的“负责态度”有多高。
  • CCRIS或是CTOS、Experian等信贷资讯服务公司所提供的信用记录。这个不用我多说了,这些报告会透露你的信贷记录好不好,通常记录比较中下的话,银行就会pass掉你的申请。

以上这些,银行通常会有内部的积分系统(scoring system),这些都是根据大量的数据分析以及专家意见所结合出来的结论。

如果你无法通过这一关,基本上你的申请就已经完了。当然,很多人会进行上诉,或者给予更多commitment来“安抚”银行的疑虑,例如抵押银行FD来申请房贷或者增加担保人等等。这一些通常会去到更高级别的审批阶段,而审批员会用放大镜来审视这些贷款申请。

好啦,说了这么多,其实想告诉你,银行审批贷款是有一套完整系统和流程需要走,轮不到“某些”银行团队在外头和别人说『放心,我可以帮你拿到更低的房贷利率!』,然后赚取莫名其妙的setup费用。

我猜,我猜罢了。你接触到XX公司会采取的手段很有可能就是叫你把现有的贷款拿去refinance,拉长偿还期限,降低每个月的供款,这么一来,你就有可能偿还【更低房贷利息】。

举例来说,你现在有两个个人贷款,每个月分别偿还RM300和RM500,利息分别是6%和9%,还分别欠A银行RM6,000和B银行RM25,000,可能你还有五年就还完了。那么,这间XX公司可能给你介绍C银行的贷款,利息10%,然后叫你申请RM40,000,借10年。等你拿到这笔贷款后就拿RM31,000(RM6,000 + RM25,000)还掉原有的个人贷款,然后剩下RM9,000拿去还一些信用卡。

这样的话,你每个月供款就从RM800(RM300 + RM500)下降到RM666.66。而且你一部分信用的欠款已经还掉,整个信用记录看起来是相对“良好“。你这时向银行申请房贷,有可能会获得相对低的利率。只不过,这事情没有人可以保证。

当然,一切都是等价交换。你获得了“良好”的信用记录,你就需要支付更多的银行利息,因为新的贷款利率变得更高,偿还期限变得更长。如果我们从【付冤枉利息】的角度来看,就可能不会赞成你这么做,因为你是在以债还债。

这一切都只是在合法的范围,也是我所能够想象的做法。市场里每天都会诞生很多“能人异士”,他们都会给你介绍各种各样的“独家秘方”。不过,我都会建议你遵循最为传统的管道来解决。像你的案例,就是直接去问银行

要记得,银行是一个被政府和央行高度监管的机构,非常讲究专业和透明度(虽然有些人不认同,不过事实上没有太多机构的透明度可以和银行相提并论)。因此,不存在什么【神秘银行家】,可以给你什么special deal,然后要你给什么setup fee。

如果你有什么疑惑,请随时致电问你的银行。如果你认为你的银行有事情隐瞒你,请致电Bank Negara Malaysia。

珍惜财富,远离“仙家”。

祝安康。

《全家私房钱》简介

一个结合理财与投资知识的轻松财经节目。透过钱家四口的互动,深入浅出地传递各种好玩的理财投资贴士。

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