FRASERS CENTREPOINT TRUST股息产托大解析

【百股经】EP31:做包租公婆有沒有風險?星狮地产信托FCT大解析!

2020年4月22日
by 喊穷小编

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在亚洲的房地产信託基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)市场中,新加坡产托是其中的佼佼者,坐拥国际化房产市场,其平均股息收益率也跻身全球股息最高收益率之一的行列,尽现新加坡在国际金融市场的优势。目前新加坡共有35家上市产托、6家合订信託(Stapled Trust)与2家地产信託(Property Trust)。本期《百股经》的主角星狮地产信託(Frasers Centrepoint Trust,FCT,SGX: J69U),则是S-REIT中表现不俗的产托之一。接下来就带大家来深入解析FCT吧!

优势地理位置 造就高人气商场

FCT属零售型产托,由新加坡知名地产商星狮地产集团(Frasers Centrepoint Limited)推出,在新加坡市区外围坐拥优质商场,旗下包括Causeway Point、Northpoint City North Wing(含Yishun 10 retail podium)、Changi City Point、Bedok Point、YewTee Point及Anchorpoint。从地理位置来说,FCT旗下商场不在新加坡黄金地段,反而集中在住宅区和交通枢纽的中心,衔接地铁站与巴士转换站,因此吸引来自住宅区,多数为本地人的人潮,通过四通八达的公共交通系统直达商场,一次满足日常生活、购物与餐饮的需求。在这个独特的选址策略下,FCT遇到的市场竞争力更小,同时因为主打大众化市场,非常容易吸引人潮来保持商场的稳定客流量和消费收入。

除了商场,FCT也拥有马来西亚Hektar REIT 31.15%的股权、新加坡PGIM亚洲房地产零售基金(PGIM ARF)24.82%的股权,以及新加坡Waterway Point的Sapphire Star Trust(SST)的40%股权,使得它的物业组合更为壮大,增加可观收入。

出租率、负债比决定产托生命力

对产托来说,产业的出租率(Occupancy Rate),将直接影响产托的租金收入。租金收入会受到出租率、产业的可出租面积(Net Lettable Area)和租金调整的影响。所以当我们在查看财报时可以注意相关数据。另外,一些产托还会有停车场收入和广告收入等等,这些额外收入一般上归入Other Revenue计算。FCT在2020财年第一季度报告指出,旗下物业组合的出租率达到97.3%,对比去年同期成长1.1%。其中Anchorpoint在去年11月迎来新的大型租户后,成功提升出租率至93.5%(此前数据为79%),估计可以为FCT带来新的租金收入。整体客流量(Shopper Traffic)对比去年同期则增长了8.4%。

FCT当前的资产负债比率(Gearing Ratio)为33.2%,低于新加坡交易所(SGX)所规定的45%,表示其总资产和债务的比例仍然处于安全合理的水平。一般上,产托会通过借贷来买入更多资产使产托更快速成长。但是负债过高也意味著产托承受更高风险。万一发生金融风暴或股市大跌,资产不足以抵债,便会导致旗下物业随时有倒闭的风险。因此在资产负债比率上,自然是越低越好。

财务稳健 派息有增无减

FCT在最新一季的总收入(Gross Revenue)达到4975万新元,对比去年同期微幅成长1%。淨产业收入(Net Property Income,NPI)是总收入扣除所有运营开销,如水电费、保养费、维修费、保险和管理费后的淨收入。FCT本季的NPI成长2.6%至3631万新元,NPI Margin则增长1.2%,达到了73%,成长幅度基本不错。它的可分配收入(Income Available For Distribution)增长26.5%,达到3502万新元,主要成长动能来自从PGIM亚洲房地产零售基金和Sapphire Star Trust收到的股息收入。而分配给单位持有人收入(Distribution to Unitholders)在这个季度成长了22.1%,达到3420万新元。这是真正可以派息给股东的盈利。

FCT每个季度都会派息,每股股息(Distribution Per Unit,DPU)也是有增无减。在最新公佈的2020财年第一季度业绩中,FCT宣佈DPU为3.06分,高于去年同期1.13%。

疫情重挫零售业

FCT的财务表现在过去5年均保持在稳定水平,组合的资产价值持续增长,淨产业收入、可分配收入与每股股息一直都在健康成长水平。过去几年的资产负债比率都低于30%,虽然上个财年因为持股Sapphire Star Trust,其借贷数据也被纳入FCT财报当中而拉高了资产负债比率突破32.9%,但总体而言,我们对FCT的财务表现都十分满意。

虽然新冠肺炎疫情在全球越演越烈,新加坡实施安全距离措施(Circuit Breaker),商场的客流量受到衝击而大幅减少,短期内必然会影响FCT旗下商场的收入。同时间,FCT仍然需要负担固定支出与偿还银行贷款。如果旗下商场出现店铺倒闭的现象,则会影响FCT的租金收入,不排除将影响接下来2至3个季度的派息能力。FCT的股价也逃不过大环境的波动,从3月初最高峰的$3.04下滑将近30%。但是,以FCT原本的业务优势与潜力,我们对于它在疫情结束后,迅速恢复人流与营业额的能力,十分有信心。毕竟FCT旗下商场的人气原本就很旺,也是消费者日常开销必定会去的地方,因此相信疫情带来的衝击只是短暂的。

不过,在做任何投资决定前,投资者们都要谨记,所有投资均有风险,因此一定事先做好功课,对产托或股票的营业模式、赚钱能力、负债率、管理层的经营策略与未来前景都有充分了解后,才决定要不要进场投资。

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