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《钱家信箱》分层地契与其他地契有何差别?

2019年3月29日
by 潮man主编

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读者来函

小编你好,

请问一下,我刚买了公寓,才知道有所谓的分层地契,它与其他地契有何差别?Sinking fund又是什么东西呢?

很多疑问的Ck上


钱家信箱

Ck你好:

首先,先让你知道一下,马来西亚的房产基本上分成三种地契。不过对华人来说,比较有切身关系的是前两项。

  • 永久地契(Freehold) 
  • 租赁地契或称99年地契(Leasehold)
  • 马来人或土著保留地契(Malay and/or Bumiputra Reserve)


永久地契与租赁地契

永久地契意味着你可享受终身房地产的拥有权,直到把它卖掉为止。而接手的下任买主也同样可拥有永久的拥有权。

永久地契比起租赁地契的好处是,当要把房产转让或售卖时,拥有人无需向州政府或中央政府索取同意书(Consent),就能完成转让交易。这样除了可省下一笔行政费用外,也可以避免不必要的麻烦。

当然,若政府需要征收用到土地用于发展基建,是有权征收回土地权,但此时政府将会按照市价支付赔偿,至於你是否觉得合理满意,可以请教法律人员来了解详情。

租赁地契的话,就代表持有人只能拥有这块土地99年。一旦过了期限,拥有权就回归到政府手上。不过,租赁地契可以更新,前提是相关持有人要向政府重新申请。


个别地契与分层地契

再细分的话,就还可分成个别地契(Individual Title)及分层地契(Strata Title)。

个别地契来说,当有地房产(排屋、别墅等)的工程结束后,发展商会开始向土地局申请个别地契,而房屋个别单位将会移交给产业购买者,意味着屋主就是土地单一持有人。

至於分层地契的话,就要先了解总地契(Master Title)。当发展商得到准证可发展一片土地时,土地局就会颁发整个发展计划的总地契给发展商。也就是说,在总地契下,发展商就是土地持有人。

直到建好公寓后,里头被分割成单位,就好像一粒蛋糕切了好几片分给不同的住户,这就是分层地契的概念,也就是能允许个体户在同一栋建筑里拥有专属的单位,成为业主。

简单来说,分层地契就是你的产权证明文件,也是一份可让你控制分层产业单位的文件。而在这份文件中,你与其他业主一样,除了拥有自己住的公寓买卖权外,也可共同使用公众地方如外墙、屋顶、花园、楼梯和车道。


Sinking fund

至於Sinking fund 则是储备金。 

只要是住在共管公寓,基本上就有义务每个月要缴交储备金,通常是管理费的10%(记得要向发展商确认)。储备金主要是在必要时,被公寓管理机构用作为翻新与整修的费用。

缴交储备金和管理费一样,都是各住户的义务。若逾期缴交,联合管理机构除了有权收取利息外,违约者也将面对庞大的罚金,甚至可能被控监禁。

因此,在购买公寓前,你必须要预算每个月要缴交的管理费用和储备金,这样才不会让你的财务状况超支。


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