何谓“负现金流”的产业投资?

别让产业投资变成负现金流

2019年6月18日
by 秘捞主编

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说到投资,目的就是要把钱投入在一些产品,然后期许未来会获得一些回酬。

产业也是投资工具的一种,然而,有一种投资方式非常愚蠢,就是无法只让钱流出,无现金流入,“负现金流”的产业投资。

本地著名房地产投资者Michael Tan认为,投资房地产若没有租金收入,每月只有支出,即每月必须自掏腰包供屋子,或者租金不够支付每月供款,是最愚蠢的房地产投资方式。

他分享一个案,让读者更了解,为何“负现金流”的产业投资是最愚蠢的投资方法。

“我曾遇见一个产业投资者,他有4项产业,1自居,另外3项的目的是投资。”

加上本身居住,价值RM1,000,000万令吉的独立式房屋,4个产业的每月供款总值RM15,000。

这名投资者是公司高级管理人,每月收入高达RM20,000到RM25,000,所以有能力支付所有产业的供款。

然而,Michael Tan指出,这名投资者犯了一个错误,就是把产业空着,从来都没有出租,所以手上的产业都没有租金收入。

经济好时,有工作支撑毫无问题。但经济不好,失业了,就没有收入来支付每月RM15,000的开销。

这产业投资者失业后,每月必须承担高达RM15,000的负现金流,而且已经卖掉手上所有可以套现的东西,剩下产业卖不出。

为何必须避开负现金流的产业投资?

 Michael Tan说,如果你的产业投资都属于负现金流,将面对情绪压力;越买越多,就越难买;及为了支付产业供款,必须更努力工作。

因此不建议产业投资者买了产业空置等待增值。


负现金流会产生压力

首先,他解释,假设你买了一项产业,市值RM500,000,贷款90%,利率4.5%,期限30年,向银行贷款RM450,000。

因经济低迷,他无法找到与之前一样的高薪工作,加上产业市场严冬,产业也卖不掉,结果陷入财困。

Michael Tan说,他遇见许多投资者,都犯了同样的错误。

“他们大部分都不明白如何管理产业,也不知道要如何获得租金收入。结果就陷入负现金流的窘境,即没有租金收入,或租金不足以支付分期付款。”

每月支付的开销:

每月供款

RM2280

维修和管理费

RM220

总数

RM2500


“当你购买市值RM500,000的产业,没有租金收入,每月就要支付RM2500,而很多人对于这笔开销都会感到很压力。”

但为何有人这么做?因为他们想要守住几年后,当产业增值了就卖出,所付出的就会回本。

Michael Tan提醒,未来产业增值与否,是未知数。

“若要负担一产业的供款,就这么压力了。接着还买第二和第三项产业,结果会是如何?情绪负担就会越来越重。”


越买越难买

一般上,向银行申请房贷,银行是以偿债比率(Debt Service Ratio,简称DSR)来作为评估要不要发放贷款的标准。

要获得银行的房屋贷款,标准是DSR低于70%,也就是DSR=每月需偿还贷款/每月收入<70%。

参考图表:

房子

每月供款

每月收入

DSR

第一

RM2500

RM10,000

25%

第二

RM5000

RM10,000

50%

第三

RM7500

RM10,000

75%

假设一个人,每月收入RM10,000,购买市值RM500,000的产业,每月供款RM2500,DSR为25%,符合银行标准,料获得贷款。

若继续买入第二项产业,还还是有可能获得贷款,因为DSR还是在50%。

但来到第三项产业,同样的收入,DSR去到75%,所以就无法购买。

Michael Tan解释,这就是为何你会越买越难买。

因此,他强调,若要确保DSR低于70%,产业必须要有租金也就是现金流入。

房子

每月供款

每月收入

DSR

第一

RM2500

RM10,000+RM2500租金

20%

第二

RM5000

RM10,000+RM5000租金

33%

第三

RM7500

RM10,000+ RM7500租金

43%


如果有租金流入,把它纳入收入计算,DSR就会降低。

他说,如果采用这个策略来投资房产,就不会陷入越买越难买的窘境,反而可以继续购买。


为了房贷,必须更努力工作

参考图表:

房子

每月供款

每月收入

第一

RM2500

RM10,000

第二

RM5000

RM10,000

第三

RM7500

RM10,000


如果所有房子都没有租金收入,为了支付每月的供款,你就会必须更加努力的工作来偿还贷款。

因为这方法会让你越买越穷。结果投资并没有让你达到因为收入更多,生活更加舒适的目的。

总结

Michael Tan说,产业投资,要秉持着 “现金为王” 的原则。

要确保所购买的产业能够获得租金,而且单单是租金不够,租金还必须多过每月供款。

他补充,租金回酬率要达到6%。

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