房屋购买者的保障
买房最怕遇到烂发展商！
买的时候任何事都微笑点头，货不对板之后态度立即变得恶劣，甚至还摆出一副“你奈我为何”的高姿态，让付出高价购屋的消费者往往只能自叹倒霉。
其实，现在面对发展商也不需要觉得无助。根据2015年修订的1966年房屋发展法令（HDA），里头增加了许多对房屋购买者的保障，一旦面对买房的纠纷，可以求助消费人仲裁庭，后者会审理一些中低价房屋的纠纷。但想要了解更多法律保障，还是要请教律师。
问题1：HDA法令下的买卖合同，内容是否大同小异？
在HDA法令之下有个“屋业发展（管制及执照）法令1966年”，里面有两份标准合同模式，分别是Schedule G及Schedule H，这是全马来西亚律师必须采用的合同范本，不能随意更改。
问题2：签买卖合同时需要注意些什么？
当房屋购买者要签合约时，要注意以下2点：
- 是否为永久性地契或租赁地契。若是后者，要留意期限还剩下多久。
- 这个房屋何时交钥匙，何时可以入伙纸。若根据Schedule G，一般上从签署合同算起的话，房屋完成期预定为2年；若针对公寓的Schedule H，一般上则是36个月，少数则会拉长到48个月，这取决于发展楼层有多高。如果超过20楼以上，发展商通常会向地方及房屋发展部申请延迟递交期限。
问题3：是否有权利要求发展商延长地契期限？
若发现这个问题，先要向发展商确认是否能延长期限。如果发展商答应会延长，最好要白纸黑字拿一个书面文件当作保障，避免以后有法律纠纷。
问题4：若发展商迟交钥匙的话，有什么管道可以处理？
消费者可以透过法律追讨赔偿，也就是Late Delivery Damages。
一般上从合同算起的24个月后，发展商将会以买卖合同里购买价的10%按年赔偿给买家。或一旦发现这个项目确实延迟后，买家有权利指示银行不要拨出最后款项给发展商。
值得一提的是，若已经确实延迟，买家不能为此而私自向发展商算利息。因为当时整个损失还没量化，所以不能立刻要求发展商做出赔偿。一切赔偿追讨都必须在递交钥匙之后才成立。
问题5：如果房子没起好被搁置，要怎样讨回公道？
买家有权利要求发展商取消合约，但是要先解决3个先决条件。
- 工程是否超过6个月停顿。
- 获得贷款银行的批准。
- 需要向房屋及地方发展部确认，工程停摆超过6个月。
这3个条件一旦符合，买家就可以写信给发展商要求终止合约，而发展商就要退钱给买家。
一旦发展商不肯退钱，那买家就可以写信给房屋及地方发展部，而后者将会惩罚发展商，罚金约5万至25万令吉。
问题6：交房子后发现有缺陷，要怎么处理？
缺陷的保养期是从交钥匙后的14天内算起，保养期一般为2年，若越迟去递交缺陷表格的话，那么受保障的期限会越来越短。
所以，当买家拿了钥匙后，就要立刻去检查所有的缺陷。有瑕疵的就要马上向发展商投诉，但切记，把缺陷表格叫给发展商的时候，自己也要备份。记得递交之后请他们签收之余，并要他们给你一个副本或承认书，包括签订日期。
根据Schedule G里第27条2，发展商必须在收到缺陷表格30天内马上修补瑕疵。一旦发展商没有履行责任，那买家有权利委托另一个承包商，让后者针对瑕疵提出报价，然后先将一份交给保管Stakeholder Fund的律师，通知他们不要把Stakeholder Fund里5%的钱交给发展商，另一份就交给发展商，通知他们给予额外30天去修补瑕疵。
一旦发展商还是无法履行责任，那就可以向发展商律师申请，将Stakeholder Fund的钱拿来修补房屋的缺陷。
看了5期的节目后，大家应该对买房会遇到的情况与法律知识拥有基本概念。
记得，买房子要做好功课，量力而为，否则买的时候很骄傲，建好后却就是噩梦的开始了。
