房屋购买者的保障

【言之有屋】:买房遇到这些法律问题,该如何解决?

2019年9月11日
by 喊穷小编

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买房最怕遇到烂发展商!

买的时候任何事都微笑点头,货不对板之后态度立即变得恶劣,甚至还摆出一副“你奈我为何”的高姿态,让付出高价购屋的消费者往往只能自叹倒霉。

其实,现在面对发展商也不需要觉得无助。根据2015年修订的1966年房屋发展法令(HDA),里头增加了许多对房屋购买者的保障,一旦面对买房的纠纷,可以求助消费人仲裁庭,后者会审理一些中低价房屋的纠纷。但想要了解更多法律保障,还是要请教律师。

问题1HDA法令下的买卖合同,内容是否大同小异?

在HDA法令之下有个“屋业发展(管制及执照)法令1966年”,里面有两份标准合同模式,分别是Schedule G及Schedule H,这是全马来西亚律师必须采用的合同范本,不能随意更改。

问题2:签买卖合同时需要注意些什么?

当房屋购买者要签合约时,要注意以下2点:

  1. 是否为永久性地契或租赁地契。若是后者,要留意期限还剩下多久。
  2. 这个房屋何时交钥匙,何时可以入伙纸。若根据Schedule G,一般上从签署合同算起的话,房屋完成期预定为2年;若针对公寓的Schedule H,一般上则是36个月,少数则会拉长到48个月,这取决于发展楼层有多高。如果超过20楼以上,发展商通常会向地方及房屋发展部申请延迟递交期限。

问题3:是否有权利要求发展商延长地契期限?

若发现这个问题,先要向发展商确认是否能延长期限。如果发展商答应会延长,最好要白纸黑字拿一个书面文件当作保障,避免以后有法律纠纷。

问题4:若发展商迟交钥匙的话,有什么管道可以处理?

消费者可以透过法律追讨赔偿,也就是Late Delivery Damages。

一般上从合同算起的24个月后,发展商将会以买卖合同里购买价的10%按年赔偿给买家。或一旦发现这个项目确实延迟后,买家有权利指示银行不要拨出最后款项给发展商

值得一提的是,若已经确实延迟,买家不能为此而私自向发展商算利息。因为当时整个损失还没量化,所以不能立刻要求发展商做出赔偿。一切赔偿追讨都必须在递交钥匙之后才成立。

问题5:如果房子没起好被搁置,要怎样讨回公道?

买家有权利要求发展商取消合约,但是要先解决3个先决条件。

  1. 工程是否超过6个月停顿。
  2. 获得贷款银行的批准。
  3. 需要向房屋及地方发展部确认,工程停摆超过6个月。

这3个条件一旦符合,买家就可以写信给发展商要求终止合约,而发展商就要退钱给买家

一旦发展商不肯退钱,那买家就可以写信给房屋及地方发展部,而后者将会惩罚发展商,罚金约5万至25万令吉。

问题6:交房子后发现有缺陷,要怎么处理?

缺陷的保养期是从交钥匙后的14天内算起,保养期一般为2年,若越迟去递交缺陷表格的话,那么受保障的期限会越来越短。

所以,当买家拿了钥匙后,就要立刻去检查所有的缺陷。有瑕疵的就要马上向发展商投诉,但切记,把缺陷表格叫给发展商的时候,自己也要备份。记得递交之后请他们签收之余,并要他们给你一个副本或承认书,包括签订日期

根据Schedule G里第27条2,发展商必须在收到缺陷表格30天内马上修补瑕疵。一旦发展商没有履行责任,那买家有权利委托另一个承包商,让后者针对瑕疵提出报价,然后先将一份交给保管Stakeholder Fund的律师,通知他们不要把Stakeholder Fund里5%的钱交给发展商,另一份就交给发展商,通知他们给予额外30天去修补瑕疵。

一旦发展商还是无法履行责任,那就可以向发展商律师申请,将Stakeholder Fund的钱拿来修补房屋的缺陷。


看了5期的节目后,大家应该对买房会遇到的情况与法律知识拥有基本概念。

记得,买房子要做好功课,量力而为,否则买的时候很骄傲,建好后却就是噩梦的开始了。

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