什么是「市场泡沫」?

买砖致富的那些事:房市会有泡沫吗?

2021年1月18日
by 喊穷小编

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我时常被问这个问题,是重复的被问了又问,打从我入行开始教房产投资到今天一直都被问:

“会有房市泡沫吗?”

而我的答案都始终如一:

“没有!而且未来的好几年,铁定不会的。”

当然,我也会反问:那你究竟知道什么是「市场泡沫」吗?许多人都会霎那间哑了口。

所谓的「市场泡沫」其实是指资产价值超越实体应有价值,导致其丧失持续价值增长的状态,而造成市场泡沫的原因是人性的贪婪造成大量的投机活动,没有实质需求的购买(投机),由于缺乏实体需求的支撑,因此其价值如泡沫一般,一触即破,经济学上称这一种现象为「泡沫经济」。

泡沫经济发展到一定程度,资产价值会迅速下跌,而在价值下跌的同时又没有因价格下滑而交易量提高,这在经济学上被称为「泡沫破裂」( Bubble Burst)。

所以「房市泡沫」的发生,须要有以下的三点:

  • 没实质需求的大量投机购买,导致价值高涨。
  • 市场失去价值控制能力后,价值迅速下跌
  • 在价值迅速下跌的同时,仍然没有交易

综合以上三点,看着现在整个房产市场的活动,我敢说「泡沫」这两个字和我们距离远哪……

在过去的几年,马来西亚政府都在积极打房,避免过度的房产生产与购买活动,如:

1)逐步提高 RPGT 产业盈利稅

2)推动政府可负担房屋计划

3)减低新楼盘的产量/批准率

4)提高外国投资者的投资门槛

5)收紧房贷批准率

6)更严格的核实房贷申请者资料

7)减少房产“团购”

……等等等的措施,主旨是要打击没有实质需求支撑的过度房产的产生(建筑发展商的开发)和投机买卖活动,大环境来说,我们的确比起其他国家幸运多了,因为这个打房机制在吉隆坡和巴生谷地区非常凑效。

其二,就因为我们的房贷批准率收紧,导致这几年越来越少人能获得房贷购房(比起2008/09年,当时的房贷批准非常的宽松,只要有工作,又有payslip就能申请到贷款了),所以我们的市场价值控制能力会逐步加强。这怎么说呢?

这就要看看以下的这个「市场竞争结构」的解释。

市场竞争结构是影响市场制定产品价格能力的重要因素,竞争因素会对定价能力有强烈的影响。

例子(一):产品A,很多人都在卖,只要其中一个商家买便宜一些,其他人都被逼无奈的跟着跌价,因为如果不调整的话,顾客会都被抢走了!

例子(二):产品B,是个必需品,可就只有一个商家垄断了整个市场,假设现在他要涨价,就算再多的怨言,别人还会买,就因为只有一个商家在卖!

所以市场的卖家数量多寡,会令竞争程度不同,而其价格控制能力也会变更,而市场竞争结构可分为:

  • 完全竞争 (perfect competition) 市场
  • 垄断竞争 (monopolistic competition)市场
  • 寡头垄断 (oligopoly) 市场
  • 完全垄断 (monopolistic) 市场

在不同竞争结构的市场条件下,企业的定价行为也表现出不同的特征,如下表所示:


那我们的房产市场,现在处于哪个竞争市场类型呢?

答案是:Oligopoly 寡头垄断

为什么?因为现在整个房产市场所向,就是越来越难成为「卖家」,这里指的卖家,包括发展商和买房子来转卖的投资者。跟2008 - 2013年左右的时代相比,不同的是,以往要成为物业发展商和投资者的门槛低,人人都能入场,导致价格控制能力低,而现在卖家逐步减少了,也意味着市场价值控制能力会不断上升。

综合各种政府措施和市场的趋势,我要在此再次重申:这几年马来西亚的大环境,房市不会有泡沫!


本文摘录自《买砖致富》 經作者Tony Yap授权连载

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