选择的流程图(可参考)

买砖致富的那些事:产业选择的流程图概观

2020年9月1日
by 喊穷小编

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选择一个产业(无论是住宅产业,抑或商用产业)需要考虑的因素有很多,我们在这里把考虑因素,变为流程图,以便投资者们能循序思考。

第一步:制定你的投资目的

前面有提过的产业的两个赚钱的定位--FLIP 和 KEEP,這两者的定位不同,自然考虑的因素也不同。FLIP 注重于低买高卖,而KEEP则注重于租金收入高低,这是我们在选择产业前,一定要现为自己规划的产业投资定位

第二步:选择地点

我一直都相信,没有一个产业是一百分完美的,更没有一个地点是十全十美的,而我们得根据不同的投资需求而做出调整,最基础的做法,就是在以经济和公共设施开发,来寻找 KEEP的住宅产业,在城市外围(发展中城镇)则投资 FLIP住宅产业

第三步:了解人群

每个地点有着不同的人群(您产业的用户),而不同的用户需求自然也不同,所以在这第三步,就是需要投资者亲身去了解当地究竟「谁是你以后的买家/租户」,通过了解真正客户端的需求,我们就可以收窄房产种类的选择。

第四步:选择房产种类

依据上一步了解到的「用户需求」,选择对应的房产种类,例如,这一区有较多的家庭式人群,就该投资大户型的单位;反之,如果某地区大部分的人群为大学生租户,就该投资小户型的出租单位,就算是投资买入大户型单位也该考虑该怎么把其装潢间隔,变成适合租给这群租户的产业。

(在往后的章节,我们会更深入的探讨。)

第五步:计算回酬

我们先假设你以RM300,000买下一间公寓,每月租金为RM2,400,一年租金为RM24,000,租金收益计算如下:


租金收益    = 一年的租金 / 房价 x 100%

= RM24,000 / RM300,000 x 100%

                   = 8%


 (注:一般上,只要你的租金收益能达到 8% ,以 35年供期和4.5%利率预算,这租金足以抵消每月供期)

然而,这个计算方式并不包括其他杂费与初始资本,还有维修、新税收、费率调整以及其他成本。

这也是根据买家以现金付款购买房产的假设来计算的,而现在市场上大部分的投资者都是以房贷投资,不同的房贷(每月供期)和不同的初始资本,就会有着不同的收益。所以,用以上方式虽然能让你很快地找出租金收益参考值,但并不是最准确的。

(我们会在往后的章节讨论更深一层的回酬收益计算法:COCY / Cash-On-Cash Yield  还有  COCR / Cash-On-Cash Return)

第六步:拟定投资计划

一旦锁定了你想投资的房产,最后一步就是考量投资计划里的三大部分:如何购买 -> 如何持有 -> 如何出售。而这三个部分的主要考量点如下:

如何购买:该用多少资金买入和选择哪种房贷。

如何持有:装修和家俬的预算,如何出租给目标租户。

如何出售:该在何时离场,预测售价。


本文摘录自《买砖致富》 經作者Tony Yap授权连载

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