人群分析篇(二)

买砖致富的那些事:3种人群组合

2020年11月9日
by 喊穷小编

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投资房地产其实和做生意是一样的。生意的成败取决于客户的量与质,而房地产投资的成败取决于有没有「买家」或「租客」。

要知道,到了最终,你公寓旁的 LRT 或 MRT 是不会跟你买房子的,你产业旁面的购物广场是不会跟你租房子住的。到头来,是「人」跟你租/买。所以你所投资的地点内在的人群组合是制胜关键。

人群组合大致上区分为三种:

1)土生土长型人群 Organic Population

2)移动型人群 Moving Population

3)迁入型人群 Move In Population

土生土长型人群 Organic Population

这类人群一般上都住在比较外围的地区,距离市区比较远。主要原因是因为外围地区地价/房价都比较便宜,空间感较适合多成员的大家庭。土生土长型的人群特质,就是以家庭为主的人群,而这类人群繁衍了下一代之后都依然会选择住在同一个地方。

举个例子,就像我的老家,位于雪兰莪州的南部的一个叫作沙登的小镇。我们在这里已经住了好几代了。而我就是第四代。如果将来我没搬离这里,我也是属于这边的土生土长型人群。

如果你投资的住宅产业地点,周遭全都是这种人群,你就得符合需求,以家庭式为主的产业为佳。而都是以买来自住为多,甚少租房。

移动型人群 Moving Population

移动型的人群包括:学院/大学生、游客、外籍白领。

这群人口,对他们居住地点的住宅产业使用都是以「」为多,极少机会购买产业。

就以满满都是学院/大学生的小镇,金宝 Kampar,作为案例。因为 TARC 的关系,这小镇涌进了大量的学院生。有一段时间供不应求,导致租金上涨。我曾听过一间三层排屋可以住进超过12个学生。那这群学生除了租房以外,会买房产吗?答案是肯定的【不会】。所以若你的产业要专注针对这移动型人群,就得以出租为主。这样回酬就能最大化。

迁入型人群 Move In Population

这是我个人最喜欢的人群类型。因为迁入型的人群,一般上是因为工作机会的关系,暂时迁入某地点租房生活。时日久了,习惯这城市的生活,就会选择在此成家立业。这类的人群我们可以「租」抑或「转卖」住宅产业给他们。因为这类人群有两方面的需求。也因为是这样,这一种针对这一种人群投资,风险相对就会比较小。


本文摘录自《买砖致富》 經作者Tony Yap授权连载

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