【一分钟系列】不懂BR，你敢买房？

最近想买房了吗？

购买产业，是一个很大的学问，除了产业本身的条件要符合自己的选择，另外还有一部分，就是房屋贷款。

现在要借钱买房，一般上贷款期限是30年到35年，而且数额不菲。所以选择房贷绝对也是不能随便。

选择房贷时，最重要的因素之一就是基本利率（BR），你知道什么是BR，而它是如何影响房贷吗？

影响房贷的元素

在进一步讨论什么是BR前，必须先了解影响房贷的元素：

1）贷款期限：也就是我们俗称要借几年？一般上是30到35年。
2）贷款总额：一般是占房屋卖价的90%。
3）实际贷款利率

从以上的条件，购屋者会发现，贷款期限和贷款总额很直接，容易明白。

但什么是实际贷款利率？BR跟它有什么关系？

它的方程式是： 实际贷款利率=BR+ 银行赚幅（利率）

什么是BR？

什么是BR呢？它就是影响浮动利率零售贷款比如房贷的指标，也是最重要的因素之一。说了这么多还不懂？就是俗称的房贷利率啦！

国内的金融机构，在发放房贷的时候，都是根据国家银行的指南来决定贷款利率，BR就是其中一个指标。

BLR VS BR

现在，回到什么是BR的课题上。

首先，金融机构是如何设定BR的呢？参考以下图表，金融机构比如一家银行，会根据自己的基本融资成本（cost of funds）+法定储备金率（SRR）等，来决定BR。

融资成本+SRR=BR，简单来说，就是银行在把钱借出去的时候要付出的成本。

同时，隔夜政策利率（OPR）会影响融资成本，进而影响BR，所以当OPR上或下调影响，BR也会随着上或下调。
在计算了自己的成本后，每一家银行都必须标明自己的BR，让消费者清楚的看到。

比如Maybank（截至6月14日）是3%，大众银行是3.52%等。

每一家银行的BR会不一样，是因为他们的贷款成本和效率都不一样。一般上，可以说是BR比较低的银行，效率比较高。

另外，一旦国行调整了OPR，无论是上或下，7个工作日内，金融机构就要随着调整他们的BR。

BLR是把贷款成本、SRR、游资风险、营运成本、盈利赚幅和信贷风险，全部加起来。

根据国家银行的资料，由于全部元素相加，所以相比新的BR，BLR就比较不透明。因为消费者分不出银行的成本是多少，而哪一部分是赚幅？

BLR的缺点是，OPR上或下调的时候，BLR无法完全跟随。

比如2008-2009年期间，国行一共下调了OPR 150个基点，但BLR却只是一共下调了121个基点。相反，后来OPR上调了100个基点后，BLR却完全跟随上调100个基点。

BLR的另一个缺点就是除了货币政策如OPR的波动，其他受到市场情况影响的信贷成本，很少会因为市况改变而调整。

因此，国行认为BR的计算方式更加透明，对贷款者更加有利。

BR是在2015年1月2日生效，成为新的房贷参考利率。至于之前获得的贷款，就会参考BLR或BFR直到贷款期满。

实际贷款利率？

如何计算自己房贷的实际贷款利率（俗称房贷利率）？

虽然每一家银行都会标明自己的BR，但这还不是贷款者最终所需要支付利息的利率，因为BR只是反映了银行的贷款成本。

贷款给贷款者的时候，银行还会根据各个贷款者的条件和风险等，决定这桩生意的赚幅（利率），内容包括游资风险、营运成本、盈利赚幅和信贷风险。

所以实际贷款利率，才是贷款者最终需支付的利息。

申请房贷的时候，请仔细了解以下方程式里的条件：

实际贷款利率=BR+ 银行赚幅（利率）

例子：

比如Maybank的BR为3%，A君来贷款，经过评估，银行决定的赚幅（利率）为1.5%。那么A君要的贷款，实际贷款利率为：

实际贷款利率=BR + 1.5%
=3%+1.5%
=4.5%

要获得更低的实际贷款利率，是每一个贷款者都想要的，因此买房申请房贷的时候，首先要货比三家，找到BR最低的银行。

不过，除了BR，本身的条件也很重要。

贷款者的条件和风险，会决定银行的赚幅（利率），而这时，课题又回到你平时对待财务的态度，以及之前我们已经谈及的CCRIS报告是否良好等。

BR的例子（1）

假设一名购屋者贷款RM350,000，期限为30年。每月需要的供款是RM1,846.92。

PS：看下张图片查看BR上下调的影响

BR的例子（2）

从这个例子可以看出，BR是可变动的因素，而银行赚幅（利率）是固定的。

当BR上调时，每月供款会增加。

BR下调时，每月供款自然会减少。

BR上升时，房贷的每月供款就会增加，反之就会减少。因此，购屋者必须非常关注BR的走势。

PS ：关于房贷的计算，读者可以上网找到一些免费的Home Loan Calculator。

申请房贷需注意事项

申请房贷的时候，要注意什么？

1）申请贷款的时候，不只是要看BR，还要比较各金融机构给予的实际贷款利率后，才申请。

2）记得向银行获取产品说明书，注明实际贷款利率和贷款所需偿还的数额等等。

3）关于BR的疑问，可以询问相关的金融机构，比如他们的贷款成本如何计算等，以得到令自己满意的答案。

4）最后，在申请贷款的时候，也应该评估，如果未来的实际贷款利率提高了，自己是否能继续偿还贷款。