有苦说不出的房事

【言之有屋】:房子在供了还找不到人租怎么办?

2019年8月21日
by 喊穷小编

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你还是认为手上要有足够现金才能投资买房吗?

其实,这种投资心态已经很落伍。对现代人来说,如何借助各种投资工具,借力使力买下房产,才是精明的投资计划。

不过,有些人可能聪明过了头,抱着太过投机的心态去炒房,最终反而弄到自己周身债。根据Lelongtips.com.my数据显示,从2004年以来,大马每个月都有至少120间房子遭到拍卖。

因此,要如何在买房的投资与风险之间做很好的平衡呢?这期《言之有屋》就教你几招秘诀。

问题1:投资房子需要持有多久才能赚钱?

以现在不太明朗的市场来看,建议持有最少5年。如果房地产价格的涨幅在5年内达到30%,那就可以考虑脱手

前提是投资之前还是要看回个人预算,即看你个人能承担多少价格的房子,是300千、600千或100万以上,这些都要量力而为

问题2:如何靠房地产赚钱?

有两种方式。

第一,将房子买了之后出租。只要收到的租金比银行贷款来得高,就表示你已赚钱。这是最直接的赚钱方式。

第二是买卖房地产

若以目前银行利息平均约4.5%计划,而政府宣布的通货膨胀是3.55%的话,建议房地产投资要有6%回酬。如果低过这个数字,那就要自求多福了。

最重要是要了解买房动机。若是为了出租,就要找适合出租的地点,包括研究那个地点是否会有人来租;或某些族群不喜欢买房地产,而喜欢租房,不妨也可针对这个族群来购买出租用的房产。

问题3:房产持有 5年是不是真的有可能赚 30%?

如果你买的房价是40万令吉,发展商给你一个10%回扣,那就不用付头期,意味着你的净买房价为36万令吉。 

那除了房价以外的费用呢?

一般上我们签买卖房产协议和贷款合约时,都需要付一些律师费、印花税、手续费等。但现在很多发展商都有响应政府的 2019年拥屋计划(HOC 2019),所以当中一些费用如MOT 都可以豁免,除了买卖合约支出费(disbursement fee),大约5000令吉。 

但别忘了你必须跟银行借钱,所以当房子开始建筑的时候,就要开始付progressive interest(贷款额的5%,大概 1万8000令吉)。再来,你也需要预算一笔钱给之后的装修、买家俬电器等等(房价的10%,预算 4万令吉)。

这里3项加起来差不多是 6万3000。

1至2年后你拿了锁匙,开始供期。假设租金能够抵消甚至多过每个月的贷款额和管理费,那恭喜你不需要再额外拿钱出来供房。否则的话若要每个月贴钱的话,那建议你把房子卖掉之前,还是要算一下手上现金流。

来到5、6年,如果房子能够卖到 500,000,那么你的总利润就差不多是28%了。但还没算完……

还清剩下的银行贷款,以及扣除经纪费、律师费及产业盈利税(RPGT)之后,你大概可以拿回 14万7000千令吉现金。

再扣除当初所支付的 6万3000后,净利大概会有 8万4000令吉,相等于23%,也不错哦。

当然,以上个案仅供计算参考。想确保你的投资有回酬,还是那句,先衡量自己的经济条件,不要投机取巧,一定要做好功课才进场哦。

那如何知道你的房产是否为赚6% 的租金回酬率

很简单,把你收到的12个月租金利润总数,除以房产成本,也就是你当初的买价和其他费用,再来乘 100%,你就能算得到租金回酬率了。

假设你的租金为每月2000令吉,一年为 2万4000令吉,房产成本为40万令吉的话,那么你的租金回酬就是 6%。

当然,这还不包括维修费,比如修理马桶阻塞或洗冷气等。所以手上还是必须留一些钱来应付这些琐碎开支比较好哦。

问题4:如何判断这个地点是适合长租还是短租?

短租的话,就是游客偏好的热门景点,或是外坡人会选择来过夜的地方。

长租就针对家庭或学生市场,交通方便的地区,例如捷运站附近。

问题5:房子无法出租,又要开始供期怎么办?

买了房子后要看有没有多余的钱装修。如果没有多余预算,就选择装置一些简单的东西,包括灯、风扇等,务求能尽快出租出去就好。

如果有预算的话,就要分成长租或短租市场。短租的话可以考虑你的地点,做成Airbnb或民宿。如果想要长租就必须提供较完整的家具。家庭的话最好是所有设备都要齐全,租给学生的话则要放书桌、椅子及单人床。

假设想要长租又租不出去,可以尝试不要整间出租,而是拆租给不同租客,这样租金收入会偏高,出租机率也相对高


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