国家银行制度

买砖致富的那些事:国家银行制度 - 如何影响经济和房市?

2021年1月6日
by 喊穷小编

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货币政策(Monetary Policy)是一个国家经济体的货币机构(多数国家由中央银行来执行),利用控制货币供应量,来达到影响其他经济活动所采取的措施,主要手段包括调节基础利率、调节商业银行保证金及公开市场操作。对于房产市场,货币政策所调整的降息与升息的直接关系,是买家的关键决策——月供(monthly installment)。 

房产负担能力 Property Affordability

打从2010年开始,房产市场发展蓬勃,经历了一波的起落,我们确实见证了房产价格不断攀升,近几年才见稍稍下降,2014-15年的HPI (House Price Index) 房屋指数,全马平均年成长约6%;槟城平均值约7.2%;巴生谷平均值约7.7%。同时间国民生产总值GDP (Gross Domestic Product) per capita 成长率在2014年为4.4%;2015年为4.7%。乍看之下,在收入增长与房价增长的比较,应否定论为国民对房产的负担能力下降呢?其实,这不全然准确,因为房产价格并不完全等于房产负担能力。

为什么会有如此一说呢?

试想想,我们购房的时候,最常问的问题是什么?那就是:“每个月得供多少?”说白了就是——月供 (monthly installment),因为绝大部分的买家都是运用房贷来购买房产的不是吗?而又是什么影响月供呢?那就是所谓的利率 Interest Rate

Monthly Installment 月供 = Interest 利息 + Principal 贷款

利息几乎占据月供的80%,如此看来,利率对于房产与经济有着诺大的影响。那又是什么机制或政策,让国家能调整利率,从而刺激或平稳经济呢?答案就是——货币政策

资料来源:TradingEconomicsNAPIC

货币政策 Monetary Policy

货币政策(Monetary Policy)是一个国家或是经济体的货币权威机构(多由Central Bank中央银行来执行),利用控制货币供应量,来达到影响其他经济活动所采取的措施,主要手段包括调节基础利率、调节商业银行保证金及公开市场操作。一般而言,货币政策的主要目的是防止通货膨胀,多数国家的央行将目标通货膨胀率设定为1%-3%。
 
按照调节方向划分,货币政策一般分为:

Expesionary Monetary Policy 激进货币政策-利率被调节为促进经济增长;

Neutral Monetary Policy 中性货币政策-保持经济稳定;

Contractionary Monetary Policy 从紧货币政策-降低通货膨胀却可能提高失业率。
 
中央银行里的 Monetary Policy Committee 货币政策委员会有发行货币,改变货币供给和影响利率的能力。货币理论是经济学中研究货币的性质与功能的一个分支,是各经济体制定货币政策的基础,货币政策通常与财政政策(fiscal policy)分离,即由中央银行控制货币政策,由政府控制财政政策。

什么是OPR(Overnight Policy Rate) 隔夜政策利率?

OPR 是马来西亚国家银行 (Bank Negara 又称国行) 拟定的隔夜利率用于控制货币政策的利率,而隔夜利率是一家金融机构利用手头资金向另一家金融机构借出隔夜贷款的利率,其作用主要是针对流动性,能够加快资金的流动,应对支付问题。隔夜利率提高必将减缓资金的流动周期,降低则将加快资金流动周期。

在马来西亚而言,OPR的改变有着连串的连锁反应,其中会影响BR/BLR(Base Lending Rate / Base Rate - 基本贷款利率)、短期利率、定期存款利率、外币兑换率等,最终会影响经济体的变化,其中包括企业资金流动性、产量、物价等。

房产市场的影响

马来西亚国家银行(Bank Negara)于2016年7月13日宣布下调隔夜货币政策利率(OPR),简称降息,国行把隔夜政策利率从目前的3.25%调降至3.00%,相隔不久许多银行都陆续宣布调整BLR/BR调整降下约0.2%。(#现在的OPR是1.75%哦)

BR/BLR 基本贷款利率降息后,在此之前的所有房产月供都稍稍下降了。换句话说,就是房子的负担减轻了,同时间市场流动的现金量也同步增加,此举就是刺激市场的举动。

近几年来,政府在不断推出新政策以减少及避免房产过量的危机,在供应减少和降息增加购买能力的相互辅助下,正是房产市场复苏的前奏。


本文摘录自《买砖致富》 經作者Tony Yap授权连载

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