产业四季

有危机就有商机,“冬天”也能买房

2019年6月3日
by 秘捞主编

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尽管目前产业市场低迷,且面对严重产业滞销问题。著名房地产投资者兼作者Michael Tan认为,危机也有商机, “冬天” 也能买房!

不过,他提醒,产业投资者必须要先做好功课才入场。

产业四季

Michael Tan把产业时钟形容成4种季节,即春、夏、秋、冬。

他说,每一个市场都有自己的周期,要进行产业投资,就要了解每一个周期的特性,部署投资策略。

产业市场每个季度都有不同的特征,但只要了解市场的特质,任何季度,无论炎热或寒冬,都可以找到投资产业的机会。

“夏季”的产业市场,就犹如夏天的天气,就是炎热,而这时候产业价格肯定就是大涨!

其他特点包括产业估值上涨、愿意交易的人少、媒体炒作,同时买家多过卖家。

在这个“季节”内的产业投资可以说是人人都赚钱。

夏秋是卖家市场

当产业市场,从夏季到秋季的过渡期,市场信心水平很高,但租金回酬率低。

夏天过后就是秋天,那么秋季的产业市场是怎样呢?

秋季产业市场会面对的问题,包括可负担能力危机、产业供应过剩,整体处于放缓趋势。

不过,好处是,同时建筑价格会下跌。

夏天和秋天都是属于卖家的市场。

冬春是买家市场

进入冬天的产业市场不景气。产业交易的人很多、产业估值会下跌,卖家多过买家。

这时,市场也是缺少信心。

冬天过后是就春天,但这个时期,市场其中一个特征是依然没有信心。

春天的产业市场,属于复苏阶段。这时候,产业租金会上扬、库存水平开始趋紧、产业租金也会增加。

冬季和春季都属于买家的市场。

大马产业将进入“冬季”

产业领域一定有周期,2008年美国次贷风暴后,我国产业的价格也受到冲击而下滑。

过后,产业价格开始了上涨趋势,且到2013年触顶的时候,市场内很多人都享受了硕果,在那几年买卖房子的人都赚钱。

不过,2013年触顶后,大马的产业市场趋跌。

Michael Tan说,目前,大马的市场处于秋和冬季的正中间,即将进入冬季,所以赖于冬季产业市场的特质,是产业投资者入场的好时机。

他指出,国行的数据显示,我国的产业价格指数截至2018年次季,产业价格进一步下跌了。

同时,资料显示,尽管成交值稳定,但成交量已经下跌。

Michael Tan指出,成交值料相当稳定,不会有太大幅的改变,投资者应该要去看成交量是否下滑?

因为如果下滑了,就表示产业比较少人交易,你就会有更多机会。

他也建议,投资者要多多了解官方和产业顾问公司等的资讯。因为,这些数据对于产业投资者来说,都做出投资决定前,很重要的参考指标。

谨慎筛选产业种类

尽管“冬季”有机会,但投资者必须非常谨慎,因为在这市场中,90%的产业无法为你赚钱。

必须做好功课去寻找值得投资的10%。

他说根据统计,与2015年末季比较,大马2018年首季和次季的高楼产业滞销情况更加严重了。

2015年,滞销的高楼产业与有地产业比率为53%比47%,但是到了2018年首季,比率去到32%比68%;2018年次季上涨到66%比34%。

相比之下,有地产业的滞销情况相当稳定。

另外,他也指出,SOHO也是个“特别”的产业,去年NAPIC还特别统计了这个产业种类的滞销数量。

2018年全马滞销的SOHO高达10801间,占了住宅产业总滞销30115单位的3分之一。

其中,柔佛滞销的单位高达7714间;雪兰莪则达2709间。

他认为,SOHO一则,要在商业区,二则是靠近公共交通,作为交通导向(TOD)项目,才会成功。

同时,在“冬季”进行产业投资,必须要很好的管理来自产业的现金流,因为必须要守得住4到5年,才可以等到产业增值,在对的时机卖出产业并赚钱。

各州产业市场的情况

*目前,产业滞销最严重的是柔佛。因为依斯干达经济特区的供应持续加压。

过去6年来,柔佛州持续面对产业过剩的困境,因此,Michael Tan建议投资者若要在柔佛投资产业,必须要高度谨慎。

*雪兰莪和吉隆坡的产业滞销排在全国第二。不过,他认为只要人口持续增长,就不会有太大的问题。

*槟城的投资亮点是槟城交通大蓝图。

另外,Michael Tan认为,槟城的发展步伐一直低于其他州,尤其槟岛的浮罗山背(Balik Pulau)发展不及市中心,发展严重失衡。

他相信,随着我国换了新政府,浮罗山背会开始发展,并为投资者带来一些投资机会。

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