什么是租赁地契?

【一分钟系列】99年地契到期了怎么办?

2019年7月1日
by 秘捞主编

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99年地契到期了怎么办?

现在,我国很多产业的地契都是属于99年租赁地契,也就是说地契有期限,所以大家买卖这类房产的时候,也会格外关注。

关于租赁地契,大家最关注的莫过于地契到期怎么办?

可以延长吗?如果要延长,怎么做?等等。

也有人担心,租赁地契会影响产业的价值吗? 

什么是租赁地契?

在我国,租赁地契就是指拥有长达99年土地租赁期的地契

拥有租赁地契的产业,由于土地的主权属于州政府,所以一旦契约届满而地契无法获得更新,业主就必须搬走,土地使用权交回给州政府,而且这时屋主将不会获得赔偿。

如果州政府同意更新该租赁地契,那么产业的业主必须支付一笔更新地契费用,也就是补上土地溢价(Land Premium)。 

租赁地契产业有什么风险?

尽管如此,在大马很多地区,许多新的产业发展计划都属于租赁地契,只有很少数是永久地契。

所以一般来说,购买这类型产业的风险不大。

只是在转手脱售时,需要向有关当局提出申请,需要用比较多的时间完成,而且售价会比永久地契产业稍低。

租赁地契转手的时候需要取得州政府的同意(consent),所以一般上要完成交易,大概需要半年到1年。

相比之下,永久地契的交易就会比较快,一般是3个月就能完成。

此外,就是要切记,将来地契期满前,产业继承者必须向相关部门提出延长申请,包括支付延长地契的费用。 

如何计算地契更新费?


地契更新费通常以产业地点、面积大小及产业市价等计算。

计算方法大概如下:

1. 【如果产业是在吉隆坡联邦直辖区(契约未满)】:

0.25 x 土地利用分类(category of land use)x 土地价值(value of land)x 1/99 x 新租赁的期限减掉现有的剩余租赁期限(term of new lease minus balance of existing lease)

2. 【如果产业是雪兰莪州】:

0.25 x [产业面积(平方尺)(area of land in square feet)x 产业每平方尺市价(value of land per square feet)]/100 x 续约期限(term of renewal) 

计算例子

根据这个方程式,

假设有个产业,面积2000平方尺,租赁地契还有剩下39年,官方的土地估值是每平方尺80令吉,要延长地契的话,土地溢价是多少?

土地溢价= 0.25(2000 x RM80)/100 x 60 =RM24,000

注明:以上这个计算,只是让你了解如何计算,只是一个概念的参考。而当中可能还有一些细节,务必请大家在执行的时候咨询律师等专业人士。

*参考资料:www.starproperty.my 

什么时候要更新租赁地契?

因更新租赁地契的手续,需时间处理及获批。

因此一般上律师都建议业主在租赁地契届满的3年前就申请更新,以避免地契届满时,仍不确定是否获批,而必须搬迁

一般上,在租赁契约期满前,相关土地上产业的业主们,可以一起提出延长申请期限。除非是政府准备征用该土地,否则业主的地契延长申请,通常都会获得批准。 

地契期限会影响产业交易吗?

如果租赁地契的期限只剩下30年,这时业主想要卖掉产业,会遇到什么问题吗?

由于银行一般上,不准备贷款给这类产业的贷款申请者,所以,除非买家可以用现金购买,又或者产业坐落在热门地点,否则交易或许比较难。

而且也要注意,由于租赁地契剩余期限不多,买家可能不会获得贷款,屋价就有可能会被压低。



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一个结合理财与投资知识的轻松财经节目。透过钱家四口的互动,深入浅出地传递各种好玩的理财投资贴士。

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