【一分钟系列】99年地契到期了怎么办？

99年地契到期了怎么办？

现在，我国很多产业的地契都是属于99年租赁地契，也就是说地契有期限，所以大家买卖这类房产的时候，也会格外关注。

关于租赁地契，大家最关注的莫过于地契到期怎么办？

可以延长吗？如果要延长，怎么做？等等。

也有人担心，租赁地契会影响产业的价值吗？ 

什么是租赁地契？

在我国，租赁地契就是指拥有长达99年土地租赁期的地契。

拥有租赁地契的产业，由于土地的主权属于州政府，所以一旦契约届满而地契无法获得更新，业主就必须搬走，土地使用权交回给州政府，而且这时屋主将不会获得赔偿。

如果州政府同意更新该租赁地契，那么产业的业主必须支付一笔更新地契费用，也就是补上土地溢价（Land Premium）。 

租赁地契产业有什么风险？

尽管如此，在大马很多地区，许多新的产业发展计划都属于租赁地契，只有很少数是永久地契。

所以一般来说，购买这类型产业的风险不大。

只是在转手脱售时，需要向有关当局提出申请，需要用比较多的时间完成，而且售价会比永久地契产业稍低。

租赁地契转手的时候需要取得州政府的同意（consent），所以一般上要完成交易，大概需要半年到1年。

相比之下，永久地契的交易就会比较快，一般是3个月就能完成。

此外，就是要切记，将来地契期满前，产业继承者必须向相关部门提出延长申请，包括支付延长地契的费用。 

如何计算地契更新费？

地契更新费通常以产业地点、面积大小及产业市价等计算。

计算方法大概如下：

1. 【如果产业是在吉隆坡联邦直辖区（契约未满）】:

0.25 x 土地利用分类（category of land use）x 土地价值（value of land）x 1/99 x 新租赁的期限减掉现有的剩余租赁期限（term of new lease minus balance of existing lease）

2. 【如果产业是雪兰莪州】：

0.25 x [产业面积（平方尺）（area of land in square feet）x 产业每平方尺市价（value of land per square feet）]/100 x 续约期限（term of renewal） 

计算例子

根据这个方程式，

假设有个产业，面积2000平方尺，租赁地契还有剩下39年，官方的土地估值是每平方尺80令吉，要延长地契的话，土地溢价是多少？

土地溢价= 0.25（2000 x RM80）/100 x 60 =RM24,000

注明：以上这个计算，只是让你了解如何计算，只是一个概念的参考。而当中可能还有一些细节，务必请大家在执行的时候咨询律师等专业人士。

*参考资料：www.starproperty.my 

什么时候要更新租赁地契？

因更新租赁地契的手续，需时间处理及获批。

因此一般上律师都建议业主在租赁地契届满的3年前就申请更新，以避免地契届满时，仍不确定是否获批，而必须搬迁。

一般上，在租赁契约期满前，相关土地上产业的业主们，可以一起提出延长申请期限。除非是政府准备征用该土地，否则业主的地契延长申请，通常都会获得批准。 

地契期限会影响产业交易吗？

如果租赁地契的期限只剩下30年，这时业主想要卖掉产业，会遇到什么问题吗？

由于银行一般上，不准备贷款给这类产业的贷款申请者，所以，除非买家可以用现金购买，又或者产业坐落在热门地点，否则交易或许比较难。

而且也要注意，由于租赁地契剩余期限不多，买家可能不会获得贷款，屋价就有可能会被压低。