影响房产价值的因素

【一分钟系列】房产值多少?不是你说了算!

2019年8月5日
by 喊穷小编

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最近有打算把屋子卖掉吗?还是想要买一间二手屋?在马来西亚,若要评估一个产业或屋子的市值,或者要卖掉产业的时候,就会对产业估值。

什么是产业估价?

产业估值是由向大马估值师、估价师、房地产代理及物业管理机构(BOVEAP)注册的估价师,遵循该机构1986年条例的第七章(Seventh Schedule),进行的估价活动。

简单来说,产业估价师估价师按照市场预期售价来判断这房子的公允售价(Market Price)是多少

产业什么时候需要估价?

有一些情况是需要进行产业估值的:

第一:需要钱,想要趁这几年产业增值了进行再融资,以释放一些现金。向银行申请再融资的时候,就需要估值。

第二:购买二手产业。并要向银行获取贷款。

产业估值听谁的?

常常有人误会,购买第一和第二个产业的时候,银行是根据产业的售价,或和买家之间同意的卖价来计算,并提供高达90%的融资。

但事实上,银行是基于有注册估价师所提供的估值,来给予等于估值90%的房屋贷款。

银行是提供财务的机构,但是他们没有权利为产业进行估值。因此,他们会聘请产业估价师来代劳。

假设你和一个买家签署了总值RM600,000的买卖合约,要买一间二手屋。然后向A银行申请房贷。

A银行会委任他们估价师团队中的估价师来为你想要买的产业估值,并准备一份估值报告。

假设完成估值后,屋子的价值只有RM550,000,基于这份报告,买家可以获得占总估值90%的贷款,也就是RM550,000的90%,不是RM600,000 的90%。

大马的估价费用

一般上,产业估价费都是由买家承担

在大马的估值费用如下:

首RM100,000 =0.25%
接着的数额到RM200万 = 0.2%
接着的数额到RM700万 = 0.167%
接着的数额到RM1500万= 0.125%
接着的数额到RM5000万= 0.10%
接着的数额到RM2亿= 0.067%
接着的数额到RM5亿 = 0.05%
RM5亿以上= 0.04%


在马来西亚,估价师一般上会采用销售比较法,会比对财政部房产估价及服务局(JPPH)最近的产业交易价格纪录

无论如何,他们会根据产业的状态和装修的增值(如果有)来进行调整。因此,即便是地区相同,产业价值也不一定会一样。

此外,其他因素比如产业的地点,和附近的设备,都会纳入计算。

当然也有买家会去做一次专业的估价,以确定自己产业的最低价是什么,好与潜在买家讨价还价。

估价费计算例子

哪要如何计算估价费呢?请参考配图。

影响产业价值的因素(1)

显然,买卖房子最重要的部分就是估值,而且也是许多人最常忽略的因素。

要了解什么因素让你的产业价值更高,或是价值更低,将帮助长期内,维持屋价或帮助你的购屋/投资决定。

以下是会影响你产业价值的4个因素。

第一:地点

是购买产业的第一个条例,也是影响产业价值最主要的因素。比如,在巴生谷,产业越靠近市中心,一般上估值会更高

这也是为什么吉隆坡中环商业区的屋价在过去10年大涨了那么多。

不过,地点也会受到其他因素影响。假如,你的家是靠近一些大家不是很欢迎的场所,比如坟墓、发电站、垃圾场,反而会冲击产业的价值。

一般上估价师认为,面西的产业估值较低,因为中午的时候,阳光几乎是打横直接照射进来。因此要让产业更加凉爽,所以可能会用更高的成本,比如要给更高的电费等。

另外,面向T字路口的屋子,价值也会相对低,因为有面对交通意外的风险,随时会有车子撞到门上的可能。

影响产业价值的因素(2)

第二:是否四通八达和有没有设备?

假如你的产业是靠近新开通的高速公路,可能有助于提高产业的价值

另外,好的道路网络和公共交通比如轻快铁(LRT)和捷运(MRT)最近是很大的加分点。许多住在大城市的购屋者都会以去上班会消耗多少时间,来决定要购买哪里的产业

靠近基本设施比如诊所和私人医院、教育机构、银行和购物中心、国际学校或者私人学校,也可能会激励产业的价值。

这些热点,会让你的家和邻里更加适合居住。

影响产业价值的因素(3)

第三:维护和装修

这个关乎于产业的年龄和素质。当一个产业越来越旧,可能就会面对一些问题且要去整修。从水喉到屋顶,都可以说到几个。

无论如何,如果一个建筑物的建筑原料是高素质的,到要维修或出现任何问题,可能需要一段很长的时间。

不过,这也关系到日常维修。就要好像你会定时去检查和维修车子一样,产业也需要固定检查和维修。比对完全没有照顾的产业,维修到很好的产业,在长期内,就会有更好的估值,

估价时,估价师也会把装修纳入计算,尤其是可以提升居住舒适度美观价值的装修包括:

a) 换了地砖或地板
b) 有获得批准的建筑物面积扩充
c) 崁入式厨房的橱柜和衣柜
d) 天花板
e) 烤箱
f) 警报系统
g) 自动门

影响产业价值的因素(4)

第四:建筑素质

你家的建筑素质或者手工,也是保存产业价值的主要因素。因为好的建筑,要出现问题,也是会在更久以后发生。

我们常听说,数十年前建筑的房屋,虽然很旧了,但是屋价还是可以很高,是因为建筑材料、手工和结构的设计有素质

像Taman Tun Dr Ismail和孟沙等历史悠久的住宅区内的排屋就是很好的例子,这些屋子曾经只是普通的邻里,但是现在这些排屋每个单位至少都值得RM150万。

另一方面,很多人都会投诉,现在,即便是由顶级发展商发展,非常昂贵的单位,建筑素质也只是处于平均水平,主要是因为要降低成本,所以用料比较次等。

所以买家要做好精密审核,不要被发展商的行销招数比如很花俏的销售册子所动摇。








































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