【一分钟系列】房产值多少？不是你说了算！

最近有打算把屋子卖掉吗？还是想要买一间二手屋？在马来西亚，若要评估一个产业或屋子的市值，或者要卖掉产业的时候，就会对产业估值。

什么是产业估价？

产业估值是由向大马估值师、估价师、房地产代理及物业管理机构（BOVEAP）注册的估价师，遵循该机构1986年条例的第七章（Seventh Schedule），进行的估价活动。

简单来说，产业估价师估价师按照市场预期售价来判断这房子的公允售价（Market Price）是多少。

产业什么时候需要估价？

有一些情况是需要进行产业估值的：

第一：需要钱，想要趁这几年产业增值了进行再融资，以释放一些现金。向银行申请再融资的时候，就需要估值。

第二：购买二手产业。并要向银行获取贷款。

产业估值听谁的？

常常有人误会，购买第一和第二个产业的时候，银行是根据产业的售价，或和买家之间同意的卖价来计算，并提供高达90%的融资。

但事实上，银行是基于有注册估价师所提供的估值，来给予等于估值90%的房屋贷款。

银行是提供财务的机构，但是他们没有权利为产业进行估值。因此，他们会聘请产业估价师来代劳。

假设你和一个买家签署了总值RM600,000的买卖合约，要买一间二手屋。然后向A银行申请房贷。

A银行会委任他们估价师团队中的估价师来为你想要买的产业估值，并准备一份估值报告。

假设完成估值后，屋子的价值只有RM550,000，基于这份报告，买家可以获得占总估值90%的贷款，也就是RM550,000的90%，不是RM600,000 的90%。

大马的估价费用

一般上，产业估价费都是由买家承担。

在大马的估值费用如下：

首RM100,000 =0.25%
接着的数额到RM200万 = 0.2%
接着的数额到RM700万 = 0.167%
接着的数额到RM1500万= 0.125%
接着的数额到RM5000万= 0.10%
接着的数额到RM2亿= 0.067%
接着的数额到RM5亿 = 0.05%
RM5亿以上= 0.04%

在马来西亚，估价师一般上会采用销售比较法，会比对财政部房产估价及服务局（JPPH）最近的产业交易价格纪录。

无论如何，他们会根据产业的状态和装修的增值（如果有）来进行调整。因此，即便是地区相同，产业价值也不一定会一样。

此外，其他因素比如产业的地点，和附近的设备，都会纳入计算。

当然也有买家会去做一次专业的估价，以确定自己产业的最低价是什么，好与潜在买家讨价还价。

估价费计算例子

哪要如何计算估价费呢？请参考配图。

影响产业价值的因素（1）

显然，买卖房子最重要的部分就是估值，而且也是许多人最常忽略的因素。

要了解什么因素让你的产业价值更高，或是价值更低，将帮助长期内，维持屋价或帮助你的购屋/投资决定。

以下是会影响你产业价值的4个因素。

第一：地点

是购买产业的第一个条例，也是影响产业价值最主要的因素。比如，在巴生谷，产业越靠近市中心，一般上估值会更高。

这也是为什么吉隆坡中环商业区的屋价在过去10年大涨了那么多。

不过，地点也会受到其他因素影响。假如，你的家是靠近一些大家不是很欢迎的场所，比如坟墓、发电站、垃圾场，反而会冲击产业的价值。

一般上估价师认为，面西的产业估值较低，因为中午的时候，阳光几乎是打横直接照射进来。因此要让产业更加凉爽，所以可能会用更高的成本，比如要给更高的电费等。

另外，面向T字路口的屋子，价值也会相对低，因为有面对交通意外的风险，随时会有车子撞到门上的可能。

影响产业价值的因素（2）

第二：是否四通八达和有没有设备？

假如你的产业是靠近新开通的高速公路，可能有助于提高产业的价值。

另外，好的道路网络和公共交通比如轻快铁（LRT）和捷运（MRT）最近是很大的加分点。许多住在大城市的购屋者都会以去上班会消耗多少时间，来决定要购买哪里的产业。

靠近基本设施比如诊所和私人医院、教育机构、银行和购物中心、国际学校或者私人学校，也可能会激励产业的价值。

这些热点，会让你的家和邻里更加适合居住。

影响产业价值的因素（3）

第三：维护和装修

这个关乎于产业的年龄和素质。当一个产业越来越旧，可能就会面对一些问题且要去整修。从水喉到屋顶，都可以说到几个。

无论如何，如果一个建筑物的建筑原料是高素质的，到要维修或出现任何问题，可能需要一段很长的时间。

不过，这也关系到日常维修。就要好像你会定时去检查和维修车子一样，产业也需要固定检查和维修。比对完全没有照顾的产业，维修到很好的产业，在长期内，就会有更好的估值，

估价时，估价师也会把装修纳入计算，尤其是可以提升居住舒适度和美观价值的装修包括：

a) 换了地砖或地板
b) 有获得批准的建筑物面积扩充
c) 崁入式厨房的橱柜和衣柜
d) 天花板
e) 烤箱
f) 警报系统
g) 自动门

影响产业价值的因素（4）

第四：建筑素质

你家的建筑素质或者手工，也是保存产业价值的主要因素。因为好的建筑，要出现问题，也是会在更久以后发生。

我们常听说，数十年前建筑的房屋，虽然很旧了，但是屋价还是可以很高，是因为建筑材料、手工和结构的设计有素质。

像Taman Tun Dr Ismail和孟沙等历史悠久的住宅区内的排屋就是很好的例子，这些屋子曾经只是普通的邻里，但是现在这些排屋每个单位至少都值得RM150万。

另一方面，很多人都会投诉，现在，即便是由顶级发展商发展，非常昂贵的单位，建筑素质也只是处于平均水平，主要是因为要降低成本，所以用料比较次等。

所以买家要做好精密审核，不要被发展商的行销招数比如很花俏的销售册子所动摇。