4个房产市场的供需周期

买砖致富的那些事:房产市场的供需循环

2020年12月22日
by 喊穷小编

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供给量与需求量,在真实的世界里会相互影响,而市场价格也会被推高或者拉低,当需求量高于供给量(Demand more than Supply)的时候,市场价格就会被抬高,连带性的产生更多供给产量;当供给产量大增后,高于需求量(Supply more than Demand),則市场价格就会被拉低,然后供给产量就会随机减少。

这是一个不断重复的循环,共有4个季度的循环,我把它称之为「房产市场的供需循环」(参考以上的图表)。

需求触发周期 Demand Trigger Cycle 

这就像许久之前,大約在 2008 - 2009 年之間,当时的马来西亚经济正是低迷不振的期间,那个时候几乎没有物业发展商推出新楼盘,可是我们的人口却持续的成长,这导致房产市场供不应求,市场价格上涨。

需求:自住买家

供给:二手房子

供给爆发周期 Supply Booming Cycle

假设这时候的你也看到市场的供不应求,价格上涨,你是否也会像当时的所有发展商一样,疯狂式的推出新楼盘?而同一时间,一些「炒楼」的投资者,经历了之前的周期,在看到房产价格上涨觉得有利可图时,也一同加入了战圈,造就更多的需求量,这个时候也是房市的全盛时期,称为「疯狂期」,因为市场情绪大好,大部分的产业都能卖得比真实价格更高的价钱,所以,这个周期是最适合「卖产业」的时候。

需求:自住买家 + 投资者
供给:二手房产 + 新楼盘

房价调整期 Price Corrective Cycle

在过去一个周期的房产产量剧增之下,来到第三周期,供给已超越需求,就进入了供过于求的时期,这个时间多数人都说这是一个「跌价期」,可是真实情况却是一个房价调整的时期,比起上一个周期的房价飙涨,这一个时段就是把价钱调整回来的时间

需求:自住买家 + 投资者
供给:二手房产 + 新楼盘 + 刚交房的新楼盘 + 预售 (pre-launch) 的新楼盘

供给量调整期 Supply Corrective Cycle

因为需求量和价钱的下降,和政府的重重冷却措施之下,造成房产发展项目会承受大风险,低利润,导致中小型的房产发展商离场,就连大型的发展商都放慢脚步的推出新楼盘,需求和供给会自然的又调整回到一个平衡关系。

而在这之后,就会重回到第一个周期,亦是需求触发期,然后又是一个循环的开始。

需求:自住买家

供给:二手房产 + 刚交房的新楼盘 


本文摘录自《买砖致富》 經作者Tony Yap授权连载

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