分层地契 vs 个别地契之商业产业篇

分层地契的特征

很多人也许听过分层地契和个别地契，其实最早见于公寓之类的建筑物。由于这类建筑物有提供让所有住户使用的设施，例如健身房、游泳池、羽毛球场、公园等等，所以需要一个委托一个管理者来管理这些设施并收取费用。这就是分层地契的来源。

随着人们的需求日益多元化，strata title变得越来越常见，从高楼大厦到住宅产业，到商业店铺。 

分层地契 VS 个别地契的特点

分层地契的特点
- 公共空间管理权 ➡ 属于管理者
- 限制 ➡ 需要遵守一定的条规确保整个商区整齐
- 围篱与守卫 ➡ 有提供
- 管理费 ➡ 需要每月缴付，有人打扫公用的设施和空间

个别地契的特点
- 公共空间管理权 ➡ 属于政府
- 限制 ➡ 限制较少，能随心所欲的更动
- 围篱与守卫 ➡ 没有提供，设立权属于市议会管辖
- 管理费 ➡ 无需缴付，商家们自己照顾公用设施和空间 

分层地契的好处

从上表来看，个别地契似乎比较好，又自由又无需缴付任何费用，然而，这里隐藏一个巨大缺陷，那就是——公共空间的管理素质是否足够好。

须知，公共空间的管理素质是直接影响产业的价值。

说到底，这么多人身处于同一个大环境里就必然会有习惯上的磨擦，需要有人来作协调工作，而我们一般都没有时间更不具备权力去要求其他单位的拥有者遵守和我们一样的标准，跟更别谈收费管理这事儿。这么一来，大家按照各自的喜好来行事就很可能损害其他人的利益。

小则是各单位的外观在色调和设计不统一，破坏美感；中则是公共空间的滥用，大家充分展现自私自利的一面；重则可能就是危害单位拥有者的出入安全。

故此，分层地契就像是大家把一部分权力度让出来，授权一个公共管理者来保护全体利益。实乃人人皆不自由，则人人皆自由。