小明是人生胜利组

25年前

老师：『小明，你的志愿是什么？』

小明：『我要做包租公！』

老师：『什么？』

小明：『包租公啊，老师，买房收租那种！』

老师：『现在的小孩真是…』（心想：欠扁）

25年后，小明成了大家眼里的人生胜利组，月入十多千，有车有房，最近还买多一间做投资收租，慢慢实现着他当包租公的“雄心壮志”。

但其实小明很惨

Well，至少表面上看起来是这样。实际情况只有小明知道，自己现在住的单位A一个月供着RM2,366，投资的那间单位B也是供着一样金额的房贷。单位B虽然是找到租客，不过每个月的却只收到RM1,900。

换言之，小明的荷包每个月都要流血，而且每一次至少流RM466。

『不可能的啊，我明明就是照着《X爸爸Y爸爸》的方法去做，为什么我的钱只是往外流？』

究竟是什么原因呢？

究竟是什么原因导致小明会有这样的情况呢？

这源自于小明搞不懂一样很重要的事情，那就是——现金流！

什么是现金流？

现金流可以说是小至个人致富，大至公司竞争，都不得不看中的事情。如果搞不懂现金流，一间公司有再多的盈利也没用，因为它距离倒闭不远。同理，如果搞不懂现金流，一个人买再多的房子来收租也没用，因为他和破产也不远。

好，我们看看小明的情况，小明手上有两间房产，一个自住，一个收租。自住的那间肯定是负资产，因为它不能给小明创造任何收入，也就是我们一开始说的【现金流】。

第二间呢？虽然每个月受到RM1,900的租金，不过房贷却是RM2,366，现金流为负RM466。换言之，第二间房子也是负资产！

理财小贴士：不能创造净收入的资产都是负债，也就是负资产。

如何解决？

了解到哪个资产是负资产，那么就要想办法把扭转这个状况，否则就像一个人受伤后流血不止，如果不立刻止血，很快就会失血过多而亡。

但是，小明的状况能够止血吗？基本上，小明有两大做法：

• 卖掉房子B
• 找付更高租金的租客

不过，这两个做法，都有一个坏处——那就是它们都被房地产风险影响。

卖房，如果房价涨得不够多，小明此前付出的装修费，以及之后要给的RPGT，可能是一笔更大的开销。找更豪爽的租客，说是容易，不过能不能找到是一个问题，而且也不知道新租客是不是准时交租，会不会对房子造成不可逆转的损坏（遇到恶租客）。

你是小明，你会如何选择？

第三条路

卖也不是，不卖也不是，那么就只好靠另辟蹊径——用别的方式创造现金流！

看回小明的财务状况，除了每个月倒贴出来的RM466，其实他每个月还有RM2,000的现金可以存起来。原本小明，只是打算用这笔钱来做存款，准备某天镐赏自己。现在，小明可以用这笔钱来扭转自己的财务困境。

把倒贴的钱找回来

首先，小明面对的困境就是想办法把倒贴出去的钱给找回来。因此，第一步就是要给自己每个月创造RM466的被动收入。

小明可以通过Portfolio Investment的方式，让每个月的RM2,000能够获得6%的年均回报率，那么经过三年半，小明这笔钱就已经积累成RM93,679。用6%的回报率来算，一年所创造出来的回报是RM5,621，每个月超不多是RM468，足以抵消小明倒贴出去的RM466。

抵消每月供款

不过，现在还不是放松的时刻。因为，小明依然要面对另一个风险，那就是这位租客有可能不再续约，小明还没脱离债务的风险。所以，每个月的被动收入还不能用来大肆庆祝，必须继续投资。

这时，小明一样继续利用Portfolio Investment的方式来增加自己的财富。由于现在，小明的财富比较多，可以承担的风险也比较高，因此可以稍微调整去寻求8%的年均回报率。

到了第10年，小明已经积累了RM362,396，如果用8%的回报率换算，一年可以得到的回报将近RM29,000，也就是每个月RM2,400左右。这笔收入，已经完全抵消单位B的房贷供款。每个月收到的租金100%是【净收入】。负资产，终于华丽转身，变成了【印钱机器】。

还清所有房贷

别高兴得太早，现在还不是收割果实的时候。因为小明两间房子还欠银行钱。这时，小明需要继续Portfolio Investment（你听到会背了吧？），照样是8%的回报率。坚持到了第15年，小明的财富已经到RM687,847。

而小明的单位A和单位B的房贷剩余金额分别是RM309,322和RM374,029，合计RM683,351。也就是说，小明不但可以直接还清所有房贷，而且还可以有净收入（租金），简称debt-free。

这才是人生胜利组的正确答案。

总结

以上的内容都只是一个示范，不管是何种理论支撑的理财计划，一旦落实在生活中都会遇到重重障碍，例如：房贷利率上调、租客续约困难、维修房子费用、紧急用钱、家中开销剧增、个人财务目标改变等等。因此，是需要有专人了解你的状况，制定一个适合你执行的 Portfolio Investment计划，才有机会帮到你增加财富。

当然，如果你认为Portfolio Investment不适合你，可以随身拍拍屁股就走，不需要承诺任何事情或者配套，或者订金。

⚠⚠注意！如果你拥有以下想法，那Portfolio Investment 可能不适合你：

(1) 寻找高回酬 不想用至少5年建立资产的人（要赚快钱）
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