说到投资，目的就是要把钱投入在一些产品，然后期许未来会获得一些回酬。
产业也是投资工具的一种，然而，有一种投资方式非常愚蠢，就是无法只让钱流出，无现金流入，“负现金流”的产业投资。
本地著名房地产投资者Michael Tan认为，投资房地产若没有租金收入，每月只有支出，即每月必须自掏腰包供屋子，或者租金不够支付每月供款，是最愚蠢的房地产投资方式。
他分享一个案，让读者更了解，为何“负现金流”的产业投资是最愚蠢的投资方法。
“我曾遇见一个产业投资者，他有4项产业，1自居，另外3项的目的是投资。”
加上本身居住，价值RM1,000,000万令吉的独立式房屋，4个产业的每月供款总值RM15,000。
这名投资者是公司高级管理人，每月收入高达RM20,000到RM25,000，所以有能力支付所有产业的供款。
然而，Michael Tan指出，这名投资者犯了一个错误，就是把产业空着，从来都没有出租，所以手上的产业都没有租金收入。
经济好时，有工作支撑毫无问题。但经济不好，失业了，就没有收入来支付每月RM15,000的开销。
这产业投资者失业后，每月必须承担高达RM15,000的负现金流，而且已经卖掉手上所有可以套现的东西，剩下产业卖不出。
为何必须避开负现金流的产业投资？
Michael Tan说，如果你的产业投资都属于负现金流，将面对情绪压力；越买越多，就越难买；及为了支付产业供款，必须更努力工作。
因此不建议产业投资者买了产业空置等待增值。
负现金流会产生压力
首先，他解释，假设你买了一项产业，市值RM500,000，贷款90%，利率4.5%，期限30年，向银行贷款RM450,000。
因经济低迷，他无法找到与之前一样的高薪工作，加上产业市场严冬，产业也卖不掉，结果陷入财困。
Michael Tan说，他遇见许多投资者，都犯了同样的错误。
“他们大部分都不明白如何管理产业，也不知道要如何获得租金收入。结果就陷入负现金流的窘境，即没有租金收入，或租金不足以支付分期付款。”
每月支付的开销：
每月供款 | RM2280 |
维修和管理费 | RM220 |
总数 | RM2500 |
“当你购买市值RM500,000的产业，没有租金收入，每月就要支付RM2500，而很多人对于这笔开销都会感到很压力。”
但为何有人这么做？因为他们想要守住几年后，当产业增值了就卖出，所付出的就会回本。
Michael Tan提醒，未来产业增值与否，是未知数。
“若要负担一产业的供款，就这么压力了。接着还买第二和第三项产业，结果会是如何？情绪负担就会越来越重。”
越买越难买
一般上，向银行申请房贷，银行是以偿债比率（Debt Service Ratio，简称DSR）来作为评估要不要发放贷款的标准。
要获得银行的房屋贷款，标准是DSR低于70%，也就是DSR=每月需偿还贷款/每月收入<70%。
参考图表：
房子 | 每月供款 | 每月收入 | DSR |
第一 | RM2500 | RM10,000 | 25% |
第二 | RM5000 | RM10,000 | 50% |
第三 | RM7500 | RM10,000 | 75% |
假设一个人，每月收入RM10,000，购买市值RM500,000的产业，每月供款RM2500，DSR为25%，符合银行标准，料获得贷款。
若继续买入第二项产业，还还是有可能获得贷款，因为DSR还是在50%。
但来到第三项产业，同样的收入，DSR去到75%，所以就无法购买。
Michael Tan解释，这就是为何你会越买越难买。
因此，他强调，若要确保DSR低于70%，产业必须要有租金也就是现金流入。
房子 | 每月供款 | 每月收入 | DSR |
第一 | RM2500 | RM10,000+RM2500租金 | 20% |
第二 | RM5000 | RM10,000+RM5000租金 | 33% |
第三 | RM7500 | RM10,000+ RM7500租金 | 43% |
如果有租金流入，把它纳入收入计算，DSR就会降低。
他说，如果采用这个策略来投资房产，就不会陷入越买越难买的窘境，反而可以继续购买。
为了房贷，必须更努力工作
参考图表：
房子 | 每月供款 | 每月收入 |
第一 | RM2500 | RM10,000 |
第二 | RM5000 | RM10,000 |
第三 | RM7500 | RM10,000 |
如果所有房子都没有租金收入，为了支付每月的供款，你就会必须更加努力的工作来偿还贷款。
因为这方法会让你越买越穷。结果投资并没有让你达到因为收入更多，生活更加舒适的目的。
总结
Michael Tan说，产业投资，要秉持着 “现金为王” 的原则。
要确保所购买的产业能够获得租金，而且单单是租金不够，租金还必须多过每月供款。
他补充，租金回酬率要达到6%。
我是活动资讯
人人都说买房产能赚钱，但你懂买什么类型的产业、哪里去找、怎样买、几时买吗？目前的房产市道真的适合投资？
在二手房投资领域累积逾10年经验的Freeman Education创办人兼房产导师Michael Tan，将在【Property Fast Track】工作坊教你：
- 如何有创意地增加租金收入的秘诀
- 二手房产的投资基础：如何每月赚取稳定现金流
- 利用对的投资策略，避免付出昂贵代价
- 如何开启你的零头期投资旅程
【Property Fast Track (英)】
日期：20/6/2019
时间：7.30pm - 10.30pm
地点：Wisma Pantai KL
【Property Fast Track (中)】
日期：22/6/2019
时间：7.30pm - 10.30pm
地点：Wisma Pantai KL
更多活动详情或报名，请点击：http://propfasttrack.com/8vic/