出租房产可能会遇到的问题

4大口诀避免出租产业踩地雷

2019年5月17日
by 秘捞主编

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你最近学人投资房地产,打算买套房子出租,用收到的房租来累积本钱,然后再买一套单位出租,迟些还打算买间店铺出租。你以为这么做就可以轻松打造自己的“被动收入”,然后“年轻退休”。

很可惜,你在找第一个租客就“濑嘢”了。

对方是在本地打工的夫妻,看样子是三十岁左右,是租客的理想岁数,不但思想较为成熟,而且事业才刚要上轨道。你很放心,很快就和对方签了租赁合约。

一开始几个月的房租都很准时,只不过最近开始拖租,不但数目给不齐,而且有越来越迟还的趋势。于是,你决定登门拜访。

电梯门一开,你走进自己的单位就嗅到阵阵恶臭味从家中传来,看来这对夫妻卫生习惯很差。他们看到你突然拜访有点惊慌,但还是开门让你进去。一进门不得了,你发现堆积已久的垃圾和肮脏碗碟,而且脚板好像被污垢粘住。低头一看,对方有穿居家拖鞋,自己没有。

经过了解,你知道丈夫最近失业只能宅在家里,房租则是靠妻子来缴付。你本来要同情他们,不过你发现这对夫妻之间的对话充满了火药味,不断飙脏话互呛。一想到自己原本装修妥当的住宅被搞成这幅“闲人忽近”的模样,只好硬着头皮叫他们准时还租,不然就得搬走。看在他们承诺会准时还租的份上,你迅速离开,打算回家用消毒水杀菌。

这对夫妻下个月果然准时还房租,但两个月后就再没还过了,你无奈只好再次登门拜访。这次不得了,接近家门你就后悔自己没带防毒面罩出门。更夸张的是,大门被一大串铁链锁住了。你按了很久门铃也无人应门,向邻居和管理处询问才知道原来这对夫妻一个星期前分别搬走了,两人好像离婚了,丈夫在外头还欠了一大笔赌债。

管理处还责问你为何会租给这种烂租客,并施压要你尽快解决,不要影响其他人的生活。你也只好认命去找开锁师傅、清洁公司,和装修师傅帮你重新打理,不然这个单位就这样被荒废了。

为什么会搞成这样?无非是你把“出租房产”一事看得太简单了,自己不懂得如何识别租客的好坏,又不愿雇佣有经验的房产经纪来帮助你降低出租风险,也没有相关法律知识和手段来处理这种问题。

出租房产可以遇到什么问题?从简单的延迟还房租,还包括:

  • 租客损坏单位、破坏家电,甚至是变卖家电。
  • 租客没经过房东同意把房产再分割并出租给很多人,变成沙丁鱼。
  • 租客进行非法活动,吸毒、金钱游戏、摆放贼赃,甚至是恐吓房东。

这些事情,不但逼得你再呕出一笔维修费,有些还会让你的单位贬值。即使你再财大气粗,承受得起这些额外开销,你的投资回报率一定是大大减低,甚至是负数。

如果你不打算放弃出租房子的投资方式,那么你有想过要如何“预防胜于治疗”吗?如何管理好房东、租客,和你的产业之间的“三角关系”?如果找到好的租客,然后要怎么做才可以留住他们,让他们成为你长期且稳定的现金流?

本地房地产投资者Alan Poon就在他的书中列出房产租赁投资的四大口诀(PLAN),分别是:

  • Profiling (prospecting the tenants)à对潜在顾客进行背景调查,进一步了解对方的需求和挖掘出任何潜在租赁风险。
  • Leverage (landlord’s negotiator)à透过房产中介或协调员处理招租事宜,专业的事就让专业的人来处理。
  • Agreement (mutual tenancy)à拟定租赁合约的条款,好让双方都有一个满意且互信的基础。
  • Neutralise risks (risk management)à中和风险,采取必要措施来降低租客的违约风险,以确保自己的投资回报不受损。

除此之外,Alan Poon也在他的书中列出许多在实用的租赁谈判技巧和心态调整,当然少不了许多案例分析,协助房地产投资者,尤其是新手对房产租赁投资有更深入的认识。

如果你想要更进一步了解房产投资如何帮助你增加个人财富,欢迎你在5月19日,出席"Every Kid Can Own A Home"的讲座,Alan Poon讲师将会在现场和你做更多的分享和交流。万勿错过!

关于Alan Poon

Alan Poon从2001年开始他的房地产投资之路,也是 Superior Wealth Mastery的创办人,用自己丰富的投资经验来帮助更多投资者创造财富,他同时也是许多大众媒体关于房地产投资主题的常客。

《全家私房钱》简介

一个结合理财与投资知识的轻松财经节目。透过钱家四口的互动,深入浅出地传递各种好玩的理财投资贴士。

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