城市化（Urbanization）是指人口搬迁往较为发展的城市聚集、城市规模范围扩大，以及引起的一系列经济社会变化过程。城市化是结合三种结构的变化：

1）经济结构

从经济结构上，在马来西亚，城市化过程是农业／工业活动逐步向非农业与非工业活动转化的经济基础升级的过程。好比以前在Puchong从油棕园发展到今天以办公室与服务业为主的经济基础一样的经济结构变化。

2）社会结构

城市化是社会结构生活方式的改变，还有价值观念的改变。就好比一个农村发展成为城市之后，居住在这个地方的人会因为城市里有的吃喝玩乐的商业活动，逐步的改变生活习惯，也在日益竞争的环境下价值观也会调整。

3）空间结构

从空间结构来看，城市化之后，是各种生产要素和经济活动向城镇地区聚集，空间的需求渐高，用途也会更多元化。

在对城市化后，的确带来文明成果，可我们也无可避免的为此付出社会、经济、环境等方面的代价。

过度城市化 Overdeveloped

这是房价下跌的其中一个主因。怎么说呢？所谓的过度发展就是开发商和政府所建造的公共设施、办公楼、高速公路、公寓、住宅房产等等的没有得到相应的使用。

我曾去过一个城市，里面有办公楼可是是全空置的，这城市也有许多的公寓，不过入住率还不到10%，这里头也有商店，可是商家的使用率都不到5%…… 这就是过度发展的情况了：产业的供应没得到相应地使用率。

如此一来，房价下滑是必然的事。

滞后城市化 Underdeveloped 

这个情况换言之就是————发展不足。在马来西亚发展的趋势而言，有好几代的发展计划都没有遵循发展需求趋势落实的。我们都会看到在某某东边做一个新城市，过几年又在某某西边开发一个新城市。这导致一些原本应该开发的城镇得不到相应需求的发展，就会看到————滞后城市发展。

这是一个影响国家经济大局的坏事。滞后城市发展（发展不足）会导致以下的6个弊端：

• 抑制了消费需求增长
• 阻碍了社会劳动生产率的提高
• 阻碍了城镇建设和城市中心功能的发挥
• 阻碍了产业结构调整
• 影响了国民素质的提高
• 影响了建设使用

当然，城镇发展是一个自然衍生的趋势。得到政府的支持与资金，自然就会走的比较顺利和快速。就算没有政府的干预发展，私人机构的发展商也会顺势而为为期发展起来。

本文摘录自《买砖致富》 經作者Tony Yap授权连载