投资房地产其实和做生意是一样的。生意的成败取决于客户的量与质，而房地产投资的成败取决于有没有「买家」或「租客」。

要知道，到了最终，你公寓旁的 LRT 或 MRT 是不会跟你买房子的，你产业旁面的购物广场是不会跟你租房子住的。到头来，是「人」跟你租／买。所以你所投资的地点内在的人群组合是制胜关键。

人群组合大致上区分为三种：

1）土生土长型人群 Organic Population

2）移动型人群 Moving Population

3）迁入型人群 Move In Population

土生土长型人群 Organic Population

这类人群一般上都住在比较外围的地区，距离市区比较远。主要原因是因为外围地区地价／房价都比较便宜，空间感较适合多成员的大家庭。土生土长型的人群特质，就是以家庭为主的人群，而这类人群繁衍了下一代之后都依然会选择住在同一个地方。

举个例子，就像我的老家，位于雪兰莪州的南部的一个叫作沙登的小镇。我们在这里已经住了好几代了。而我就是第四代。如果将来我没搬离这里，我也是属于这边的土生土长型人群。

如果你投资的住宅产业地点，周遭全都是这种人群，你就得符合需求，以家庭式为主的产业为佳。而都是以买来自住为多，甚少租房。

移动型人群 Moving Population

移动型的人群包括：学院／大学生、游客、外籍白领。

这群人口，对他们居住地点的住宅产业使用都是以「租」为多，极少机会购买产业。

就以满满都是学院／大学生的小镇，金宝 Kampar，作为案例。因为 TARC 的关系，这小镇涌进了大量的学院生。有一段时间供不应求，导致租金上涨。我曾听过一间三层排屋可以住进超过12个学生。那这群学生除了租房以外，会买房产吗？答案是肯定的【不会】。所以若你的产业要专注针对这移动型人群，就得以出租为主。这样回酬就能最大化。

迁入型人群 Move In Population

这是我个人最喜欢的人群类型。因为迁入型的人群，一般上是因为工作机会的关系，暂时迁入某地点租房生活。时日久了，习惯这城市的生活，就会选择在此成家立业。这类的人群我们可以「租」抑或「转卖」住宅产业给他们。因为这类人群有两方面的需求。也因为是这样，这一种针对这一种人群投资，风险相对就会比较小。

本文摘录自《买砖致富》 經作者Tony Yap授权连载