【借一间钱=还2间钱？大马房贷怎么算？】

最近，有一位老夫妇还了10年房贷，以为房贷差不多要供完了，谁知道过去10年供的几乎是利息，居然还欠银行80%本金，最终房子还惨遭银行给拍卖！

不想要重蹈这对老夫妇的后尘，我们就得搞懂大马房贷是怎么算的，这样才能学会如何还好房贷！

大马房贷怎么算？

你知道房贷利率怎么算吗？很多人肯定都摇头，只会跟着银行计算出的每月供款金额去偿还房贷。其实，房屋贷款和个人贷款、汽车贷款不同，是采取余额减少法（Reducing balance Method）来计算，也就是根据你未偿还的贷款余额来计算利息。

支付房屋贷款分期付款后剩余利息 = 未偿还本金贷款 x 贷款利率（%）

举例来说，你向银行借贷50万令吉，将分30年期偿还，利息为4.5%，每月供款为2533. 43令吉。你第一个月需要缴付的利息：50万令吉x4.5%x12个月=1875令吉，也就是说你第一个月供款的2533.43令吉中有1875令吉是拿来缴付利息，本金只还了658.43令吉!

1.利率情况

目前，我国的房贷主要分成固定利率和浮动利率2种：

• 固定利率就是指贷款期间的利息是保持不变的
• 浮动利率的贷款利息则会随着借贷率起伏

这2种利率都各有好处和坏处。以浮动利率来看，当国家银行减息时，贷款利率也将随之调低，意味着你需要付的利息变少了，但国行在近期升息，意味着你需要支付更多的利息和供款，如果你还是按之前的供款缴付，那你很可能未能按时缴付利息，进而让利息和本金不断变大，最终需要拉长供期或提高每月供款才能解决。

因此，有房贷在身的人士，请密切注意国家银行政策利率的起伏，千万别有银行没通知就当没一回事的心态，因为这攸关你的供款和利息支出！

2.贷款种类

马来西亚主要房贷分为3大类，即定期贷款、半灵活贷款和灵活贷款，在计算分歧付款和利息的方式均有不同！

• 定期贷款：有固定的偿还时间表，银行不允许你支付额外供款来减少贷款利息。
• 半灵活贷款：银行允许你支付额外供款来减低房贷利息，甚至可以把额外的款项提领出来。
• 灵活贷款：本质与半灵活贷款相似，银行往往会将你的贷款户头与个人来往账户进行捆绑，并每月自动扣款，额外供款也可提领出来。

如果你的房贷是半灵活和灵活贷款，那么如果你将多余的钱转入账户，就有助于节省房贷利息，甚至是提前付清房贷。

3.不要逾期还贷

逾期偿还房贷不仅会损害你的信贷评分，还会让你的荷包伤上加伤。一旦你逾期偿还房贷，首先银行将会对你征收延迟付款罚金，如果没有按时缴纳罚金，这笔罚金也会纳入本金之中，令你需要偿还的本金和利息越变越多。

更糟糕的是，如果你是迟缴惯犯，银行有权力提高你的房贷利率，到时你需要偿还的房贷和利息将显著增多。

4.定期检查贷款户头

很多人只会每月按时缴付房贷，但却没有定期去查看房贷户头或结单，去确定银行收取的利息与本金偿还速度是否与合约相符。

房贷是所有家庭债务中最庞大的一环，想要尽早摆脱债务纠缠，借贷者就必须仔细审查所有的信息，不要供了一大半，才发现本金根本没少到，那时想要补救也迟了！